Ми розглянули варіанти «позапланової» (див. статті № 1 & № 2) виплати Mortgage (М) за рахунок додаткових платежів - prepay.

Але М не проектувалася на виплату впродовж 30 років і тільки. Існують ще так звані «короткі» М, які заплановані на виплату протягом 15 або 10 років.

Не плутайте їх із 3-річними, 5-річними, 7-річними і 10-річними ARM'ами & Balloon'ами. Усі вони, перш за все, - такі ж 30-річні Mortgage. Але, в той же час, вони розбиті на періоди з різним відсотком М. Як і кожен продукт ринку, 15 і 10-річні М з'явилися на ринку у відповідь на «запит». Головними, хоча і не єдиними «замовниками» цих М стали ті, хто визначився з терміном виходу на пенсію. Тобто, люди, яким «за 50». Для пенсіонера можливість удвічі зменшити виплату за будинок, коли він припинить платити за М, має велике значення. Але не варто забувати про те, що за податки на землю, страхування й оплату сервісу асоціації ми будемо платити незалежно від виплати М.

Будучи важливою складовою бюджету, термін виплати М саме бюджетом і повинен визначатися, незалежно від того, якою М була нами обрана спочатку.

Крім соціальної складової (вихід на пенсію), у М є й інвестиційна. Ми знаємо, що, виплачуючи М, ми інвестуємо наші кошти під відсоток нашої М. Тобто, якщо ми платимо нашу М під 4%, то ті кошти, що ми витрачаємо на її виплату, приносять нам ті ж 4%. Отже, якщо наш бюджет має продукт, який дає нам понад 4%, то кошти треба скеровувати саме туди.

І навпаки. Якщо можливості заробити понад 4% у нас немає - виплачуйте М. Це, звичайно ж, дуже грубий приклад, але він дає достатнє уявлення про те, на що необхідно звертати увагу, плануючи агресивну виплату М.

Наприклад, для тих, хто має свій бізнес, відсоток прибутку від вкладення у бізнес, очевидно, вищий, ніж відсоток за М. Отже, агресивно виплачувати М - економічно недоцільно. (Я підкреслюю «економічно», оскільки можуть бути й інші причини прийняття рішень - не менш, а іноді й більш важливі...). Для тих же, хто отримує зарплату і не має власного бізнесу, прибуток від виплати М треба порівнювати з прибутком від пенсійних фондів. Якщо пенсійні фонди заробляють понад 4% (маючи на увазі наш приклад) - вкладайте додаткові кошти у ці фонди. Якщо менше - виплачуйте М. До речі, для цієї категорії домовласників використання 15-річних і 10-річних М - цілком доцільно. Особливо з урахуванням терміну платежів і розміру М на сьогодні.

Висновок: наш рахунок за М - зазвичай найбільший у бюджеті. Отже, він заслуговує на нашу підвищену увагу і регулярний контроль. Ми розглянули достатньо прикладів, які показали безліч прихованих у М резервів як із точки зору мінімізації платежів, так і з точки зору скорочення термінів виплати М.

Висновок - очевидний: використовуймо ці можливості.

Порада: внесіть питання виплати й аналізу М до порядку денного вже сьогодні.

Готовий поділитися моїм багаторічним досвідом і знаннями з даного питання. Усі консультації з ревізії і корекції наявної М, зокрема, питання придбання нерухомості та вибору нової М - абсолютно безкоштовні.

Слухайте мої передачі на 1240 АМ щопонеділка, щовівторка і щочетверга.

З повагою - Йосип Розенберг

Common Sense Club

847-520-7030

www.drfgroup.net