Фінансуючи купівлю свого першого будинку, мало хто мав реальний план, як
виплатити борг до пенсії... Але роки минали, і в якийсь момент ми раптом
усвідомили, що працювати залишилося 10 років, а Mortgage ще платити 15 або 20.
Тобто, існує дилема: як виплатити Mortgage швидше, якщо немає можливості
витрачати на виплату більше, ніж сьогодні? І чи є така можливість взагалі?
На щастя, вона є, і не
одна. Про одну з них і йтиме мова.
Але спочатку трохи теорії.
Зараз відкрию «велику таємницю»: будь-яку позику можна виплатити швидше лише
тоді, якщо ми будемо платити більшу суму, ніж сума рахунку, який ми отримуємо
від кредитора. Ця процедура називається prepay. І все було б добре, якщо в
бюджеті є на це кошти. А якщо їх немає? Але навіть якщо «вільних» коштів немає
- це не привід здаватися.
Ми пам'ятаємо наш девіз:
Never give up!
Відтак,
якщо не можемо платити більше, щоб мати можливість робити prepay, спробуймо
зменшити рахунок. У цьому випадку ми зможемо здійснювати prepay, сплачуючи
звичайну суму, на яку налаштований наш бюджет.
Приклад 01:
A. bill $1,400.00 &
check $1,400.00 - prepay = $0.00/Mo & $0.00/year
B. bill $900.00 &
check $1,400.00 - prepay = $500,00/Mo & $6,000.00/year
Все виглядає чудово за
маленьким винятком - як зменшити рахунок?
На щастя, і це - не Dead
end. Варіанти є. І нижче - про один із них.
Для більшості
п'ятдесятирічних залишкова сума їхньої теперішньої Mortgage (іпотеки) - значно
менша від початкової. На жаль, це не позначається на розмірі рахунку, що при
виході на пенсію може вилитися у проблему. Рахунок - усе той же, що і 10-20
років тому, оскільки Mortgage - це installment loan
(https://www.credit.com/loans/loan-articles/what-is-an-installment-loan/).
Єдиний спосіб зменшити
розмір рахунку - це перефінансовувати нашу Mortgage на залишкову суму.
Приклад 02:
Якщо
оригінальна Mortgage становила $300 K, то при 30-річній амортизації та інтересі
4.5% наш рахунок за Principal & interest (P & I) дорівнював $1,520.00
на місяць. Після 20 років платежів Mortgage була виплачена до суми 147 K. Отже,
якщо ми перефінансуємо залишкову суму під той же відсоток, то отримаємо
місячний платіж P & I = $745.00. При цьому, нова Mortgage буде
виплачуватися з темпом $2,370.00 на рік. Але головного ми досягли: нам вдалося
зменшити обов'язковий платіж - рахунок за Mortgage з $1,520.00 до $745.00 і
отримати суму для prepay, яка дорівнює $775.00 на місяць, не вилучаючи з
бюджету жодного зайвого цента.
Так
ось, повертаючись до того, що наш бюджет дозволяє витрачати за М на місяць
$1,520.00, ми можемо почати використовувати ефект prepay і платити банку
додаткових $775.00, не виходячи за межі бюджету. При цьому, ми за рік додатково
спишемо з боргу ще $9,300.00. Тобто, при тому ж платежі ми за рік просуваємося
до виплати М замість одного року на більш, ніж 5 років і зможемо виплатити
залишкову суму всього за 6 років.
Підведемо підсумки.
Ефект
Prepay забезпечив нам виплату М замість 30 років за 26, з урахуванням перших 20
років. Тобто, на 4 роки раніше при збереженні оригінального початкового
місячного платежу і не «напружуючи» сімейний бюджет. Але, крім цього, ми
отримали ще один «бонус», на який часто не звертають увагу. Оскільки скорочення
терміну з 30 до 26 років залишило у нашій кишені трохи більше, ніж $90 K, то цю
суму необхідно відняти від витрат на виплату відсотка, що дозволить
перерахувати ці витрати. У підсумку виходить, що, взявши позику під 4,5%,
фактично ми заплатили лише 3,00%.
У
результаті, ми досягли запланованого - виплатили М раніше без необхідності
коригувати свій бюджет і збільшувати місячні витрати.
Продовження цієї
теми - у наступних номерах газети.
З повагою - Йосип
Розенберг
847-520-7030
www.drfgroup.net