Доброго дня, шановні читачі нашої газети.

Починаючи з сьогоднішнього номера, я розповім вам про різні види позичок. Часто люди телефонують і запитують: яку їм краще брати позичку і чому. Існують позички з фіксованим відсотком на 3, 5, 7, 10, 15, 30, 40 років, а яка між ними різниця? Також, існують позики, в яких ви можете платити тільки відсоток і місячний платіж до банку буде на декілька сотень доларів менший, тобто ви зможете осилити житло більшої вартості. В кінцевому результаті вибір позички залежить від того, для чого ви купуєте житло (ви будете самі в ньому проживати, чи будете здавати його в рент, чи, можливо, ви купили будинок і хочете його підремонтувати і знову продати.

На сьогоднішній день існує дуже багато видів позичок і, як правило, та позичка, яку взяв ваш знайомий, завсям не обов'язково буде підходити і вам. Дуже багато людей знають, що існують позички з фіксованим відсотком на 5 років і на 30 років, і вони намагаються вибрати між ними двома. Хоча, реально, існує велика кількість надзвичайно цікавих позичок і та позичка, яка буде вам підходити якнайкраже, в кінцевому результаті зекономить вам десятки тисяч доларів. Крім того, кожна позичка має свої законодавчі особливості. Хочу навести такий приклад: декілька днів тому до мене зателефонувала наша читачка і запитує: "Роман, що мені робити? Я купила будинок рік тому, а тепер хочу його продати, але виявляється, що, згідно умов моєї позички, я не можу продати будинок або перефінансувати його без сплати штрафу, але я цього не знала".

Звичайно, з кожної ситуації можна знайти якийсь вихід, але це може коштувати вам багато грошей та нервів. Тому я хочу ще раз наголосити: перед купівлею будинку обов'язково отримайте інформацію від 2-3 агентів з позичок і вже тоді приймайте рішення. А ще краще - тісно співпрацюйте зі своїм реалтором. Досвідчений реалтор порекомендує вам агента з позичок, який, виходячи з вашої індивідуальної ситуації, запропонує найкращу для вас схему отримання позички. Хочу навести дуже простий приклад: якщо ви купили будинок за 200,000 і будете сплачувати за нього протягом 30 років, тоді ви приблизно заплатите 420,000 (мається на увазі сума за 30 років, інтерес банку і вартість вашого будинку). Уявіть тепер, що в залежності від того, як вдало ви отримаєте позичку, ця сума може становити 390,000 а можливо - 450,000, а то й більше. Різниця між цими сумами може бути, приблизно, 40,000-60,000. Подумайте про те, як можна використати ці кошти: оплатити за навчання дітей в коледжі, купити гарну машину (а то й дві), провести гарно відпустки, або ж просто відкласти ці гроші на "чорний" день...

Далі я спробую пояснити, як працює кредитна система США, які види позичок існують, яка між ними різниця, і в якому випадку вигідно брати ту чи іншу позику. Якщо у вас виникнуть запитання, щось буде незрозуміло, будь-ласка телефонуйте мені і я спробую вам все пояснити. Я буду дуже радий, якщо моя консультація допоможе вам у вирішенні вашої проблеми.

Отже, Федеральна Резервна Система (Federal Reserve System) - це є головна фінансово-банківська структура у США. Вона регулює наявність кредитних коштів, допомагає зменшувати чи збільшувати інфляцію, а також створює сприятливий економічний клімат. Федеральна Резервна Система поділяє країну на 12 федеральних резервних округів, кожен з яких обслуговується федеральним резервним банком. Усі національні банки зобов'язанні приєднатися до Федеральної Резервної Системи і купити акції у резервних банках своїх округів. Федеральна Резервна Система непрямо регулює кількість грошей і процентну ставку на економічному маркеті через банки, які є її членами. Це робиться через маніпуляції резервних вимог і понижаючу ставку (процентної ставки). Федеральна Резервна Система вимагає від кожного банку мати певний запас активів для надзвичайних ситуацій. Суми активів дуже коливаються. Ці активи не тільки захищають депозити клієнтів, але й дозволяють регулювати кількість грошей на грошовому ринку. Збільшуючи резервні вимоги, Федеральна Резервна Система зменшує кількість грошей, які банки можуть використовувати для надання кредитів. Коли кількість грошей, які можна використати для надання кредитів зменшується, тоді збільшується процент на кредити (процентна ставка). Збільшуючи процент на кредити, Федеральна Резервна Система може призупинити розвиток економіки: більший процент на кредити автоматично зменшить кількість позичок на товари і сервіс. Зворотній процес приведе до такого: зменшення резервних запасів збільшить наявність грошей для позичок, що приведе до зниження процентної ставки і збільшення інфляції.

Банки, які є членами Федеральної Резервної Системи, мають право позичати гроші у резервних банках округів. Відсоток, під який резервні банки округів позичають свої гроші, називається понижаюча ставка (discount point). Це є та процентна ставка, від якої банки відштовхуються, коли встановлюють процент на позичку для своїх клієнтів. Тобто, якщо ми отримуємо позичку під 6 процентів, то це означає, що ваш банк 1% чи 2% (в залежності від того, яка процентна ставка резервного банку округу) віддає резервному банку за користування грошима, а решту залишає собі. Тут також спрацьовує закон економіки: чим менша процентна ставка резервного банку, тим буде менший процент на вашу позичку і навпаки.

В США існують первинний і вторинний ринок позичок. Первинний ринок - це безпосереднє надання банками позичок своїм клієнтам. З точки зору банку, позичка - це інвестування коштів. Всі інвестори очікують хорошого повернення від своїх вкладень. Для банку позичка повинна бути досить привабливою, як інвестування коштів. Прибуток від надання позички банк отримує з двох джерел:

1. Гроші, які банк отримує на closing (за послуги з надання позички, а також discount point).

2. Інтерес, який клієнт платить за користування позичкою.

Після того, як банк надав позику, він продає її іншій фінансовій структурі. Так виникає вторинний ринок позичок. А банк, продавши позичку, отримує гроші, які він може використати для надання наступної позички. Можливо, ті з вас, хто має власне житло, зустрічалися з подібним явищем. Якщо ви отримали позичку в банку А, а через деякий час отримуєте повідомлення, що тепер вам потрібно сплачувати гроші банку Б, то знайте, що вашу позичку банк А продав банку Б. Для вас це не означає абсолютно ніяких змін у сумах сплати.

Тепер, після того як ми знаємо, звідкіля беруться гроші для позичок, почнемо розгляд видів позичок. Щоб не було непорозумінь, інтерес (interest) - означає платіж, який ви платите банку за користування його коштами і капітал (principal) - це безпосередньо гроші, які ви сплачуєте за своє житло.

Більшість позичок, які використовуються сьогодні, є так звані амортизаційні позички, тобто, місячний платіж складається з інтересу і частинки капіталу.

Дана позичка є прийнятною для тих людей, хто планує жити у даному будинку визначений період часу. Що ж відбувається, коли термін фіксованого проценту закінчується, а ви не продали будинок і не зробили перефінансування? Найкраще, звичайно, перед закінченням цього терміну проконсультуватися у реалтора або агента з позичок. Тому що ваш процент може піднятися і ви будете платити більше. Все залежить від так званого Індекса (це фінансовий показник стану економіки, він встановлюється в залежності від державних запасів скарбниці США). З іншого боку, ваш процент може і зменшитись, тобто це вже ваш ризик. Але існує обмеження в тому, наскільки процент може піднятися за один рік. Не може бути такого, що ви платили 1000 доларів, а після закінчення терміну фіксованого проценту вам скажуть платити 2000 доларів. При отриманні даної позички, розпитайте свого агента з позичок про всі тонкощі вашої позички.

В наступному номері ми продовжимо розгляд видів позичок. Потрібна консультація - дзвоніть, буду радий вам допомогти.