Роман Яремчук є агентом з нерухомості у компанії EXIT REALTY GROUP. Якщо  Ви хочете здійснити будь-яку операцію з нерухомістю, шукаєте правильне фінансування або у Вас виникли  запитання, потрібна порада, телефонуйте

773-865-0631, а також пишіть на електронну адресу:  [email protected]

www.CondoHouseFinder.com

Власники будинків рідко враховують утримання нерухомості або недооцінюють вартість ремонтів.

Фарбування, ремонт даху або нове умеблювання не виплачується та й перепланування є величезною витратою. Існує ціла індустрія, яка спонукає власників будинків витрачати тисячі доларів на нові кухонні меблі, облицювальну плитку, кахлі, сантехніку тощо

Спеціалізовані журнали, які висвітлюють питання облаштування помешкань, проводять щорічні дослідження вартості удосконалень, зроблених власниками будинків. За 2005 рік, як було виявлено таким дослідженням, на переобладнання кухонь на високоякісніші, такі, які ми бачимо в глянцевих журналах, було витрачено $82,000, а повернулося через 4 роки тільки 84% цих  витрат. Нова кухня - це дуже добре, але вона не є інвестицією, якщо ви хочете заробити гроші. Зазначені 84% означають, що на рік власники витрачають $3,000 на кухню. А якщо власник позичив на ремоделювання кухні, що найчастіше і трапляється, витрати - потроюються. Це тому, що за довготермінові позики інвестора чекає «розплата». 30-річний мортгедж - саме той, що знижує місячні платежі та відносить володіння будинком до групи 70% американським помешкань - тих, що створюють величезну заборгованість. Відсотки на мортгедж, навіть після урядових податкових субсидій, є понаднормово великою витратою власника будинку і це збільшує вартість нерухомості настільки, що реальний прибуток при продажу є неможливим для більшості власників. У такій ситуації власники витрачають біля $234,000 після сплати податку, на позичкові відсотки - більше ніж половина загальної вартості нерухомості - протягом більше, ніж 16 років. При цьому більшість власників нерухомості переїжджають після 5 або 7 років проживання!

Ще одна неприємна річ - ви не можете витрачатися на будинок, навіть якщо йдеться про нову кухню! Незалежно від того чи зросте вартість будинку, тим самим збільшуючи вартість активів, власники можуть тільки позичати, собі на шкоду, або продати нерухомість. Якщо вони позичають, то заганяють себе у ще більші борги. Для того, щоб дозволити собі зростання вартості активів майна, власник змушений відмовитися від ідей купівлі нових кухонних меблів та вкласти збережені кошти у щось інше, що оплатить в майбутньому витрати на позичкові відсотки та капітал. Говорячи мовою чисел, власник, який зробив позичку на 30 років під 6.5% повинен вкласти ті $82,000 у щось, що принесе мінімум $6, 200 на рік. Одним із хороших способів  вкладень - є інвестиція у власність, що здається у рент. Але однозначно, не в нову кухню

І якщо власник дійсно вирішить продати будинок, він повинен мати місце, де жити. Коли ціни на нерухомість зростають - вони зростають у цілому районі. Якщо власник залишається у тому самому міському районі, де проживав, він захоче переїхати у менший будинок, або у гіршу околицю, або візьме інший мортгедж для виплати попереднього. Навіть якщо він переїжджає у район із дешевшою нерухомістю, він, швидше за все, витратить більшість або всю його готівку на новий будинок. І знову ж, реальний заробіток є ніщо інше як ілюзія. Ті $328,000 оплатять гарний будинок у Лас-Вегасі, Феніксі та інших містах на Заході, переповненому колишніми каліфорнійцями. Але які ж реальні витрати?

У свої 50 або 60 років власники будинків живуть вільні від мортгеджу, сплативши його, свою нерухомість вони залишать у спадок. Так з точки зору інвестування, вони - невдахи. Користуючись згаданим прикладом, вони повинні були би заплатити майже $750,000 для купівлі нового будинку, тут варто додати $415,000, які вони витратили на перший будинок, щоб одержати $328,000, які  вони заплатили за новий  будинок. І вони все ще повинні сплачувати витрати на утримання нового будинку, податки та страхівку.

Власники також мусять десь жити і змушені платити рент комусь. Тоді вони можуть, крім того купляти та сплачувати «від'ємний» рент у порядку платежів за мортгедж. Передусім, уряд покриває від чверті до третини суми позичкових відсотків через списання відсотків на мортгедж. Орендарі не мають такого податкового привілею. Поряд з цим, власники безпосередньо заощаджують кошти, уникнувши платежів на рент. Тобто, рентяр проживаючи в тому самому будинку більше 16 років платить щомісячно в загальному $600,000. У такому розумінні власник будинку бачить адекватний прибуток, навіть якщо він або вона втратив(ла) тисячі доларів на початкове вкладення грошей. Звичайно, з фінансової точки, це зовсім не є прибутком. Це просто гроші, які власник не сплачував, так як би ви не одержали $50,000 прибутку, купивши $30,000 Buick замість $80,000 Mercedes-Benz.

Ніхто не заперечить, що будинок, вартістю, у півмільйона доларів вартує того, щоб у ньому мешкати. Ніхто не заперечить, що краще одержувати такі гроші, ніж платити їх. Тож погляньмо на такий будинок з позиції орендодавця. Зверніть увагу на таблицю

* включає додаткове позичення грошей через перефінансування.

*включає витрати по сплаті позички, утриманню будинку, фінансуванню і продажу.

Нерухомість, здана в оренду, може бути чудовою інвестицією.

Як видно з таблиці, навіть із зростанням щорічних витрат та урахуванням позичкових відсотків до сплати податків, а не після, орендодавець одержує непоганий прибуток з тієї самої власності, що згадувалася з позиції володіння  нею.

Колонка «Прибуток (втрати)» показує гроші, які орендодавець має після всіх витрат до сплати податків. Неприємні втрати готівки перших років швидко перетворилися на дохід у пізніші роки і орендодавець «потрапив у плюс» тільки за два роки. Необхідно зазначити, що податкові закони також сприятливіші для орендодавця ( власника інвестиційної нерухомості), ніж для домовласника.

Отже, давайте все підрахуємо і використаємо терміни, які людям, які хоча б трохи знайомі з інвестуванням, будуть ближчими для розуміння. Наприклад, порівняємо інвестування у ринок нерухомості з Dow Jones Industrial Average - найпоширеніший на фондовому ринку показник  рівня.

Інвестиція, вартістю у $40,000  у якості індекса цінних паперів, котировка яких прослідковуються з 1 січня 1991 до 30 червня  2007 року, тобто протягом періоду, коли Доу Джонс зростає на 273% і повністю виплачується, плюс дивіденди з акцій, була 436% - коштувала би біля $174,400 тепер, до сплати податків.  Отже, це наш показник рівня успіху інвестування. Будь-хто може зробити таку інвестицію. І вона є успішнішою, ніж найкраща інвестиція на фондовому ринку, відповідно до Доу Джонс.

Ми знаємо, що трапилось із домовласником - втрата $86,000. Ось чому володіння будинком не є інвестицією.

 Але чи  вдалим було таке інвестування  для нашого орендодавця. Дуже вдалим,  він  повернув собі $403,000 до сплати податків - щорічний дохід з оренди та значний прибуток з продажу нерухомості.

Потрібна консультація по купівлі/продажі або фінансуванні житла - дзвоніть, буду радий вам допомогти.

Хай Вам щастить, до наступної зустрічі.

Для отримання новин фінансових та з ринку нерухомості відішліть повідомлення на ел. адресу [email protected].

Для пошуку нерухомості користуйтеся сторінкою

http://www.condohousefinder.com/