Роман Яремчук є агентом з нерухомості у компанії EXIT REALTY GROUP. Якщо Ви хочете здійснити будь-яку операцію з нерухомістю, шукаєте правильне фінансування або у Вас виникли запитання, потрібна порада, телефонуйте
773-865-0631, а також пишіть на електронну адресу: [email protected]
www.CondoHouseFinder.com
Доброго дня, шановні читачі нашої газети.
Давайте спробуємо трішки детальніше обговорити тему інвестування в нерухомість. Здається, вже було стільки всього про це сказано, що нібито і немає про що більше говорити. Але ситуація, що склалася сьогодні на ринку нерухомості, говорить про зворотне. Тому наступних декілька статей будуть присвяченні саме інвестуванню в нерухомість з метою отримання прибутку, а не просто купівлю нерухомості.
Ваш будинок є однією із найкращих речей у вашому житті. Він дає прихисток вашій сім'ї і може бути значущою частиною вашого пенсійного плану. По-суті, будинок є найбільшою матеріальною цінністю і ціна, яку ви за нього виставляєте сьогодні є майже завжди вищою за ту, яку ви колись за нього заплатили.
Тим не менш, будинок не є інвестицією.
Інвестування у нерухомість - це не те саме, що і володіння будинком. Це потрібно чітко розуміти. І не тільки тому, що вартість вашого будинку може зараз впасти. А тому, що у будь-якому випадку, ви витрачаєте значно більше на будинок, коли в ньому проживаєте, ніж ви можете одержати при його продажу!
Інвестування є витрачанням грошей для одержання ще більших грошей. Все інше, включаючи купівлю будинків, є просто витрачанням. Щоб розцінюватись як інвестиція, купівля нерухомості повинна принести фактичний прибуток або у вигляді доходу, або - у зростанні вартості самої нерухомості. У будь-якому випадку, вартість нерухомості повинна «покрити» всі витрати, зроблені на неї і стати відповідним повернення тих коштів, які ви витратили, купляючи цю нерухомість.
Ви прочитаєте чи почуєте інші терміни для визначення поняття інвестиційного доходу - «коефіцієнт повернення», «найвищий коефіцієнт», «чистий прибуток».Кожне з цих понять має різне значення, але в той чи інший спосіб, вони означають найголовніше базисне поняття інвестування у нерухомість - «вільна готівка» - кошти, які є на руках чи в банку після сплати усіх бізнес витрат. Це саме те, чого ви не матиме, коли ви тільки володієте будинком.
Це здається безглуздям на перший погляд. Ви можете сказати «Я купив(ла) свій будинок в 1992 році за $200,000. Я додав декілька квадратних метрів площі, включаючи і нову ванну кімнату. Я переробив стару лазничку і поставив нову кухню та балкон. Я можу заробити $650,000 за такий будинок тепер».
Це, звичайно, звучить як інвестиція. Але якщо ви розберетесь із цифрами, то зрозумієте, що це не виглядає як інвестиція. Це все одно, що володіння акцією, яке обходиться дорожче, ніж ви одержите прибутку при продажу такої акції.
Розгляньте таблицю, як показує 16 років володіння будинком. Тут наведені основні поняття та закруглені суми. Але, навіть, з декількома припущеннями, включаючи зроблені покращення, звичайне утримання та значний ремонт, на кшталт фарбування чи нового даху, середньостатистичний власник будинку фактично втрачає більш ніж $5,000 на рік, навіть якщо будинок підвищується у своїй вартості стабільно на 5% в рік. Просто порахуйте. По закінченню 16 років володіння власник будинку, продаючи його, підсумує свої витрати у розмірі $415,000, заробітки - $328,000, втрати, відповідно, становитимуть - $86.
Як це можливо? Коли власники будинків передбачають виручку, вони рідко враховують усі витрати, пов'язані із володінням нерухомістю. Зазвичай, вони просто віднімають суму downpayment- $40,000 в цьому випадку - від суми продажу ($328,000) і декларують «значний» прибуток ($288,000).
РІК | Загальна вартість | Заборгованість по позичці * | Щорічні витрати** | Дохід/витрати | |
Сума купівлі | $200,000 | ($160,000) | | | |
1992 | $200,000 | ($160,000) | ($20,385) | | 8.5% mortgage |
1993 | $210,000 | ($157,600) | ($15,385) | | |
1994 | $220,500 | ($155,200) | ($15,385) | | |
1995 | $266,525 | ($202,800) | ($18,936) | | Кухня ($50,000)перефінансування 7.5% |
1996 | $279,851 | ($200,400) | ($17,436) | | |
1997 | $293,844 | ($198,000) | ($32,436) | | Фарбування ($15,000) |
1998 | $308,536 | ($195,600) | ($17,436) | | |
1999 | $323,963 | ($193,200) | ($17,436) | | |
2000 | $340,161 | ($190,800) | ($18,615) | | перефінансування 6.5% |
2001 | $357,169 | ($188,400) | ($15,615) | | |
2002 | $375,027 | ($186,000) | ($15,615) | | |
2003 | $393,779 | ($183,600) | ($15,615) | | |
2004 | $413,468 | ($181,200) | ($40,615) | | новий дах ($25,000) |
2005 | $434,141 | ($178,800) | ($15,615) | | |
2006 | $560,848 | ($326,400) | ($27,433) | | Витрати на покращення будинку ($150,000); перефінансування 5.75% |
2007 | $588,891 | ($324,00) | ($22,933) | | |
2008 | $618,335 | ($321,600) | ($87,933) | | |
Сума продажу | $650,000 | ($321,600) | ($414,824) | ($86,424) | |
* включає додаткове позичення грошей через перефінансування.
*включає витрати по сплаті позички, утриманню будинку, фінансуванню і продажу.
Але, насправді, це працює не так. Тут виникають великі проблеми з типовим інвестиційним планом власника нерухомості.
Потрібна консультація по купівлі/продажі або фінансуванні житла - дзвоніть, буду радий вам допомогти.
Хай Вам щастить, до наступної зустрічі.
Для отримання новин фінансових та з ринку нерухомості відішліть повідомлення на ел. адресу [email protected].
Для пошуку нерухомості користуйтеся сторінкою
www.CondoHouseFinder.com.
лист до редактора
версія для друку
