Доброго дня, шановні читачі нашої газети.

В попередньому номері ми розпочали ознайомленняз різними видами позичок. Сьогодні ви дізнаєтеся більше про ARM - позичку, яку ми розглядали в попередньому номері. Хочу нагадати, що ця позичка має сталий, фіксований процент на певний період часу (3, 5, 7 років), після чого процент стає плаваючий, більший або менший в залежності від величини Індексу (прив'язаний до величини запасів державної скарбниці США). Чому я так зупиняюся на цій позичці? Тому що вона є найбільш популярною на сьогоднішній день.

У суму платежу до банку входить, як правило, інтерес і капітал.

Але останнім часом, для збереження високої позичкової спроможності населення, позичкові установи пропонують менші платежі до банку на початку сплати позички, а весь ризик на пізніше. Дана позичка називається Interest-only mortgage. Ця позичка дозволяє позичальникам сплачувати тільки інтерес протягом визначеного періоду часу, як правило, перші 3, 5 або 10 років, з розрахунку 30-річної амортизації. Після цього, якщо позичальник не зробить перефінансування на стандартну позичку або не почне сплачувати капітал скоріше, його місячний платіж переросте у набагато більшу суму. Після того, як закінчився цей визначений період (скажімо 5 років), під час якого позичальник сплачував тільки інтерес, місячний платіж до банку зростає тому, що тепер до нього додається сума капіталу і ця сума капіталу вже йде з розрахунку сплати позички за 25 років, а не за 30 років, тому що позичальник вже 5 років сплачував цю позичку. Як правило, Interest-only mortgage пропонується для позички типу ARM. Ця позичка з опцією Interest-only несе для позичальника подвійний ризик: великий новий капітал в додаток до можливого, великого проценту.

Цей вид позички був рідкістю на маркеті і використовувався невеликою групою багатих позичальників з причини оподаткування або інвестування. Тепер ця позичка активно бере участь у середовищі середнього позичальника, особливо в регіонах, де ціни на житло стрімко пішли вгору.

Велика популярність даної позички піднімає питання про те, як багато позичальників зіткнеться з фінансовими труднощами після того, як потрібно буде сплачувати суттєво більший місячний платіж.

Основна перевага даної позички: при меншому місячному платежі можна осилити житло більшої вартості.

Розглянемо такий приклад: сума позички - $350,000; процент банку - 4%; сплата тільки інтересу - 10 років. Перших 10 років місячний платіж (тільки інтерес, податок на нерухомість і страхівка) буде складати приблизно 1,500 доларів; тоді як при стандартній позичці (капітал + інтерес) сума була би 2,000 доларів. Якщо через 10 років процент залишиться той самий, а додасться капітал, то платіж "підскочить" до 2,460 доларів, а якщо процент зросте різко, то місячний платіж може зрости до 3,800 доларів.

Самі позичальні установи будуть дуже раді продати вам таку позичку, тому що вони знають, що через декілька років ви знову прийдете до них, щоб зробити перефінансування. Тому будьте надзвичайно обережними в прийнятті рішення про вид вашої позички і обов'язково проконсультуйтеся в декількох позичкових установах.

Balloon payment loan - вид позички, при якій місячні платежі до банку не виплачують всієї суми позички на кінець її терміну і останній платіж до банку буде набагато більший від суми місячних платежів. Покупці, які хочуть мати місячні платежі меншими, завжди розглядають дану позичку, як один з непоганих варіантів. Але ви повинні пам'ятати, що коли термін вашої позички буде підходити до закінчення, вам потрібно буде зробити перефінансування або продовжити термін дії позички. Дана позичка є доброю для тих, хто купує житло на короткий проміжок часу (3-7 років або під ремонт).

Growing-equity mortgage ( GEM ) - дана позичка ще відома як така, що швидко виплачується. Ця позичка має фіксований процент інтересу, але місячні платежі капіталу зростають згідно певної схеми. В результаті, загальна виплата позички поступово зростає і позичка виплачується швидше. Дана позичка найбільш часто використовується покупцями, які очікують зростання своїх доходів.

Reverse-annuity mortgage (RAM) - вид позички, при якій місячні платежі здійснюються банком до позичальника. Платіж базується на сумі, яку власник вже сплатив за свій будинок і вона виступає гарантією банку. Ця позичка дозволяє людям старшого віку отримувати додатковий місячний дохід без необхідності продажу свого будинку. Банк за свої послуги бере, як правило, фіксований процент, а саму суму позички повертає собі після смерті власника.

Purchase-money mortgage - позичка, при якій позичальником виступає продавець. При здійсненні процесу купівлі-продажу продавець, замість грошей, отримує зобов'язання покупця про сплату позички. Позичка може бути як на всю суму, так і на якусь частину вартості будинку. Ця позичка не є дуже популярною і в основному використовується у випадках, коли покупець не може отримати позички у банку і продавець може тоді встановити більший процент інтересу, або навіть завищити продажну ціну будинку.

Construction loan - позичка, яка дається на здійснення будівництва або покращення вже існуючого житла. Ця позичка видається частинами. Після кожної такої видачі і здійснення по ній робіт інспектор з банку приходить і перевіряє доцільність витрачання коштів. Після цього видається наступна частина коштів. Ця позичка має вищий процент інтересу через більший ризик для банку. Інтерес сплачується тільки на ту суму позички, яка фактично була видана. Дана позичка видається на короткий проміжок часу. Як тільки будівництво завершується, власник отримує в банку звичайну, одну із описаних вище, позичку.

Sale-leaseback - позичка, яка використовується при фінансуванні великої комерційної та індустріальної нерухомості. Земля і будівлі, які використовуються продавцем з метою бізнесу, продаються інвесторам. Після цього інвестор здає вказану нерухомість в рент тому самому продавцеві, який продовжує займатися бізнесом, але вже як винаймач. Це дає можливість винаймачеві використати гроші від продажу нерухомості на розширення бізнесу. Сама процедура продажу є дуже складною і має великий ефект на на податкову ситуацію фірми. Тому, при проведенні такого роду продажу, повинні бути задіяні як адвокати, так і податкові спеціалісти.

Buydown - позичка, яка дозволяє заплатити певну суму коштів позичальнику на closing і отримати менший процент інтересу на перших декілька років. Як правило, позичальник може зменшити свій інтерес на 1%-3%, на перших 1-3 роки. Ця позичка добра для тих, хто хоче на перші 1-3 роки мати менший місячний платіж.

Conventional loans - являється найбільш безпечною для банку позичкою тому, що перший внесок (downpayment) складає 20% і більше від суми позички. Якщо перший внесок складає менше 20%, то позичальника зобов'язують купити додаткову страхівку PMI (private mortgage insurance), це приблизно додаткових 120-200 доларів в місяць. Якщо, наприклад, ви заплатили 10% перший внесок і сплачуєте свою позичку до банку кожен місяць, то при досягненні суми сплати за ваш будинок 20%, ви перестанете платити PMI.

В наступному номері ми продовжимо розгляд видів позичок.

Потрібна консультація - дзвоніть, буду радий вам допомогти.

Хай Вам щастить, до наступної зустрічі.