Доброго дня, шановні читачі нашої газети.

Встановлення продажної ціни для вашого будинку включає оцінку різноманітних умов ринку нерухомості та певних фінансових факторів. На цій стадії ваш ріелтор допоможе вам сформувати продажну ціну, базуючись на:

- розгляді, обговоренні ціни

- порівнянні продаж

- умовах ринку

- стимулюванні пропозицій

- оцінці чистого доходу, виручки

При визначенні продажної ціни на ваш будинок вам необхідно бути обізнаним з тим, як мислить покупець. Майте на увазі такі фактори формування цін:

Якщо ви встановили ціну надто високою, ваш будинок не буде обрано для огляду, навіть якщо він значно кращий за інші на вулиці. Можливо ви сказали своєму ріелторові «Я погоджусь і на менше, але давай спробуємо вищу ціную». Але, у порівнянні до інших будинків на ринку, ваш дім просто виглядає надто дорогим, щоб на нього звертати увагу.

Якщо ваша ціна надто низька, це створить для вас певні обмеження. Ваш будинок, звичайно, продасться швидко, але ви заробите менше на продажу, ніж могли б заробити, якби поставили вищу ціну і почекали на покупця, готового її заплатити.

Підказка: Ніколи не встановлюйте ціну, на яку ніхто не погодиться.

Не має значення наскільки привабливий та приведений до найкращого стану ваш будинок, покупці будуть порівнювати ціну на нього з іншими цінами на ринку.

Вашим найкращим помічником є статистичні відомості щодо тих цін, які покупці готові були заплатити в останні декілька місяців за власність у вашому районі. Ваш ріелтор може підготувати для вас необхідну інформацію щодо цінових пропозицій у вашій околиці і проаналізувати їх, щоб допомогти вам із визначенням продажної ціни на ваш будинок. Однак рішення про те, скільки просити за свій будинок завжди залишається за вами.

Перелік порівняльних цін, які ваш ріелтор принесе вам поряд із інформацією про інші будинки у вашій околиці, що на даний момент продаються, використовується для Порівняльного Аналізу Ринку. В процесі визначення можливої ціни для вашої нерухомості аналіз також включає інформацію про будинки, які не були продані за кілька останніх місяців, в тому числі про ціни на них.

ПАР відрізняється від Формальної Оцінки (Appraisal) декількома моментами. Найбільша відмінність полягає в тому, що оцінка базується тільки на минулих продажах. Крім того, оцінка здійснюється за плату, в той час, як ПАР здійснюється вашим ріелтором і може включати дані про нерухомість, яка на поточний момент виставлена на продаж або яку готують до продажу. Для звичайного продажу дому ПАР, мабуть, дає достатньо інформації, яка допоможе вам встановити відповідну ціну.

Формальна письмова оцінка (яка може коштувати декілька сотень доларів) є корисною, якщо ви володієте унікальною нерухомістю, або ваш дім у малозаселеному районі, або співвласники вашого будинку не погоджуються із ціною, або за інших обставин, які ускладнюють визначення вартості вашого будинку.

Підказка: Якщо ви замовляєте оцінку ринкової вартості, наголосіть, що вам не потрібно детального, розгорнутого звіту, тобто такого, що містить фотографії будинку або околиці. Плану будинку та карта місцевості, здебільшого, достатньо.

ПАР часто включає показники Днів на Ринку (Days on the Market) із вартістю кожного проданого будинку. Коли ринок нерухомості пожвавлюється і ціни ростуть, будинки можуть продатись за кілька днів. І, навпаки, коли ринок сповільнюється, середньо визначений показник Днів на Ринку може відобразити продажі, що тривають кілька місяців.

Ваш ріелтор може сказати вам чи ваша околиця відноситься до ринку продавців, чи до ринку покупців. На ринку продавців ви можете поставити ціну трішки вищу від тієї, на яку справді розраховуєте, тільки для того, щоб побачити яка буде реакція. На ринку покупців, якщо вам справді треба продати швидко, запропонуйте привабливу знижену ціну.

Якщо ваша ціна дуже висока, розробіть план пониження ціни.

Декотрі продавці ставлять високі ціни, тому що не люблять поступатися. Декотрі додають тисячі до оціненої ринкової вартості тільки для того, «щоб подивитись, що з цього вийде». Якщо ви хочете поставити високу ціну і можете почекати з продажем для вивчення ринку, розробіть попередньо разом з вашим ріелтором план поступового пониження ціни, на випадок якщо в цьому виникне необхідність. Якщо ж пропозицій оглянути ваш будинок поступило не надто багато за три тижні, можливо, вам слід понизити ціну. Якщо й після цього не з'явилось перспективних покупців, вам слід знову понизити ціну. Заплануйте собі це робити знову і знову, доки ви не досягнете рівня ціни, яка стане привабливою для покупців. Підготуйте такий план попередньо, щоб емоції не взяли верх в процесі продажу і ви не наробили помилок.

Деколи готівка є таким же ефективним стимулом, як і пониження ціни, особливо, коли пропозиція покупця дуже низька, оскільки він немає достатньо коштів. Ви можете запропонувати заплатити деякі або всі витрати покупця при закритті (closing) або понизити процент позички для покупця (discount points), які зобов'язують покупця сплачувати позичкові установи.

Якщо вашим будинком цікавляться не надто активно і ви хочете прискорити продаж, ви можете запропонувати брокеру додаткову винагороду поряд із комісійними. Прикладом для формулювання такої винагороди може бути «винагорода брокеру, який зробить успішну пропозицію до Різдва».

Для визначення вашого чистого прибутку відніміть від ціни продажу певні витрати, викладені нижче, тобто витрати продавця, витрати покупця/продавця та витрати при закритті.

З того моменту, коли ваш ріелтор ознайомить вас із ринковою вартістю вашої нерухомості, ви можете мати приблизне уявлення про те, скільки ви можете одержати, здійснивши продаж. Це може бути частково корисним для пошуку іншого будинку.

Витрати продавця:відніміть такі витрати як допустимі:

• платежі за вашою поточною позикою
• комісійні брокера
• штраф при передоплаті позики (prepayment penalty)
• витрати на адвоката
• несплачені податки на нерухомість
• послуги за закриття (title company)
• витрати покупця/продавця (ваш ріелтор може повідомити вам, хто сплачує наступні витрати - продавець чи покупець, тому також врахуйте і їх, як цілком можливі)
• плата за title insurance
• податки на передачу права власності
• оплата за визначення меж (survey)
• витрати на інспекцію стану будинку (терміти, тощо)
• витрати на внесення до реєстру
• плата Асоціації власників будинків за оформлення документів та запис про зміну власника
• плата за план захисту будинку
• плата за звіт про природну небезпеку в будинку

Обговорюючи дані витрати, ви та ваш можливий покупець можете узгодити це питання так, як вас це влаштовує, не зважаючи, як за місцевою практикою це робиться. Ваш ріелтор допоможе вам у визначенні остаточних витрат при закритті.

Потрібна консультація по купівлі/продажі або фінансуванні житла - дзвоніть, буду радий вам допомогти.

Хай Вам щастить, до наступної зустрічі. Для отримання фінансових новин та новин з ринку нерухомості відішліть повідомлення на адресу:

Для пошуку нерухомості користуйтеся сторінкою