Роман Яремчук є агентом з нерухомості у компанії EXIT REALTY GROUP. Якщо  Ви хочете здійснити будь-яку операцію з нерухомістю, шукаєте правильне фінансування або у Вас виникли  запитання, потрібна порада, телефонуйте 773-865-0631, а також пишіть на електронну адресу:  [email protected]

www.CondoHouseFinder.com

Доброго дня, шановні читачі нашої газети.

Люди обговорюють та обчислюють суми перед купівлею нерухомості, яку здадуть в оренду (інвестиційна нерухомість), але про які суми йдеться, і як ви можете їх обчислити правильно? Неправильне обчислення доходів та витрат може привести до досить таки відчутних втрат. В цій статті ми розглянемо всі витрати і фактори, які впливають на успішність зробленої вами інвестиції.

Дохід від оренди (rental income)

Дохід від оренди є не таким простим питанням, як видається. Деякі будинки мають низьку орендну плату, деякі - високу, тому будьте впевнені, що вивчили ринок цін на оренду , коли шукаєте нерухомість. Коли ми купляємо наш перший 4-квартирний будинок, ми порівнюємо ставки орендної плати і переконуємося, що наша орендна плата була завищена, тому, замість припущення, що ми будемо одержувати й надалі $3,600 доходу з оренди, ми повинні буди реалістами і розраховувати на $3,200.

Позичкові відсотки (mortgage interest)

Оплата позичкових відсотків це значні витрати. Ви повинні ретельно ознайомитися із деталями умов вашої позики і мати чітке уявлення про чинні ставки процентів перед обчисленням сум, це допоможе або зашкодить угоді. При купівлі 2-квартирного будинку або звичайного будинку умови позики такі самі, як при купівлі іншої нерухомості. Позичкові проценти на купівлю 3-квартирних та 4-квартирних будинків зазвичай значно вищі, а відносно позик на купівлю комерційної нерухомості, то ситуація абсолютно інакша. Одну річ важливо завжди пам'ятати: чим більшим буде початковий внесок (down payment), тим менші будуть відсотки вашої позики. Друге питання, варте вашої уваги, це тип позики. Ми зазвичай рекомендуємо покупцям нерухомості обрати позику із фіксованими відсотками, тому що поточно регульовані відсотки позики (adjustable rate mortgage) не завжди менші, ніж фіксовані.

Просто ознайомтеся з умовами позики і візьміть їх до уваги їх при обчисленні. До речі, не керуйтеся порадою тільки одного консультанта з позик. Найкращий спосіб для ознайомлення з умовами позик - це спілкування з декількома консультантами та банківськими спеціалістами, що допоможе знайти найкраще рішення, оскільки не всі позики надаються на однакових умовах.

Податки (taxes)

Люди часто враховують податки, встановлені в тому році, коли вони придбали нерухомість, припускаючи, що податки залишатимуться тими самими. Податки змінюються щороку. Вони можуть зрости після купівлі. Наприклад, власник, що сам проживає у належному йому будинку, зазвичай, звільнений від податку, тому, якщо ви не будете проживати у належному вам будинку, ваші витрати на податки зростуть.

На додаток, оцінка будинку округом (county) , на якій базуються ваші податки, може зрости після купівлі. Наприклад, якщо ви купили нерухомість за $100,000, а податкова оцінка за минулий рік була $50,000, не робіть підрахунки, базуючись на цих $50,000. Насправді я бачив випадки, коли за рік після придбання нерухомості податковий експерт збільшував оцінку вартості нерухомості до рівня купівельної ціни. Найбезпечнішим шляхом є вивчення ставок податку і купівельної ціни для визначення ваших майбутніх податків.

Витрати, пов'язані із простоєм приміщення (vacancy cost)

З певних  причин люди забувають взяти до уваги можливість того, що приміщення, призначене для оренди, може бути незайнятим, і тоді про доходи мова взагалі не йде. Навіть прагнучи інвестувати у привабливу сферу нерухомості, зданої в оренду, слід завжди враховувати як мінімум від 8 до 10 відсотків vacancy cost. Передусім, зробіть певні дослідження, вивчіть свій ринок і знайдіть статистику, яка свідчить про відсоток незайнятих приміщень.

Витрати, пов'язані із зміною орендаря (tenant turnover cost)

Ви можете будете дуже здивовані тими витратами, які тягне за собою зміна орендаря. Ці витрати включають в себе оголошення про пошуки нового орендаря, прибирання, свіже фарбування квартири, зміна килимового покриття тощо. Якщо ви очікуєте на часту зміну орендарів у помешканні, наприклад, поруч із коледжем, будьте готові до значних витрат.

Вартість страхування (insurance cost)

Страхування інвестиційної власності дорожче, ніж страхування нерухомості, в якій власник сам проживає. Тому, більше дізнайтеся вартість страхівки, і не визначайте розраховувати свої витрати на страхівку, базуючись на рахунках за страхування вашого будинку. Ви також повинні придбати страхівку відповідальності (insurance liability), яка може буди доволі дорогою.

Витрати на утримання будинку (maintenance costs)

Це витрати, які найважче передбачити. Все залежить від виду нерухомості, чи можете ви самі щось відремонтувати, чи будете наймати когось, і, взагалі, від багатьох, часто випадкових, факторів. Тому ми не можемо назвати точні суми, однак ми можемо розглянути різні фактори, які варто взяти до уваги.

Тип нерухомості. Коли ви оцінюєте нерухомість, пам'ятайте про тип нерухомості. Якщо йдеться про цегляний будинок, то вам не доведеться фарбувати його або турбуватись про дерев'яний фундамент. Підлога потребує постійного піклування. Будинок з дерев'яними або бетонними  підлогами (перекриттями) легше чистити, вони не потребують заміни, коли орендар виїжджає. Просто подумаєте про всі аспекти стосовно вашої нерухомості і витрати на її утримання.

Розмір нерухомості. Менший будинок легше утримувати, ніж великий. Наприклад, припустимо продаються два будинки і кожен має комбінований рент за $2,000. Будинок з двома квартирами і площею 1,000 sf буде дешевшим в утриманні, ніж будинок з 6 квартир і площею 3,000 sf. Утримання більшого будинку відчутно дорожчає, коли ви ремонтуєте дах, фарбуєте внутрішні стіни тощо. Більше квартир означає більше витрат на оголошення про оренду і більше поле для роботи та ремонтів.

Розміщення нерухомості. Врахуйте і розташування вашої нерухомості. Якщо ви придбаєте будинок за 30 миль від вашого особистого помешкання, за цілий рік ви можете витратити чимало грошей на пальне, гасаючи туди і звідти.

Ваш особистий стиль управління. Що ви будете робити - самі даватимете раду із придбаним будинком чи наймати для цього працівників? Наприклад, якщо квартира потребує нового фарбування, ви самі пофарбуєте стіни чи запросите спеціаліста? Робота професіоналів є відчутно дорожча, але ви також повинні усвідомлювати межі своїх можливостей та вмінь, особливо, коли ви маєте намір придбати багатоквартирний будинок.

Комунальні витрати (utility costs)

Обов'язково визначтеся ізтим, що повинно оплачуватися орендарем, а що власником. Йдеться про всі комунальні платежі та навколобудинкові роботи. На додаток, на власника може бути покладено обов'язок нести інші витрати, такі як за освітлення місця для паркування та прибирання сміття.

Витрати на управління нерухомістю (property management costs)

Якщо ви збираєтесь звернутись до послуг компанії з управління нерухомістю, дізнайтеся їхні розцінки. Ми персонально обираємо будинки, якими опікуватись можемо самотужки.

Підбиття підсумків

Ми підрахували доходи і витрати, що пов'язані із володінням  інвестиційною нерухомістю. Склавши всі витрати докупи, ви часто можете одержати  або нульовий прибуток, або навіть одержати збитковий результат. Це зовсім не означає, що не слід купувати інвестиційну нерухомість. Передусім мають місце податкові пільги на нерухомість, здану в оренду і, залежно від вашої ситуації, нерухомість із технічно нульовим прибутком може покласти до вашої кишені більше коштів завдяки податковим пільгам. Чи не думали ви про те, що така нерухомість окупиться у майбутньому? Нерухомість із нульовим або мінусовим прибутком все ще може бути привабливою.

Головне в цьому питанні те, що ви, купуючи нерухомість із нульовим або мінусовим доходом, повинні знати про це перед купівлею, а не після.

Потрібна консультація з купівлі/продажу або фінансуванні житла - дзвоніть, буду радий вам допомогти.

Хай Вам щастить, до наступної зустрічі.