Доброго дня, шановні читачі нашої газети.

Сьогоднішня стаття буде дуже цікавою для продавців житла.

Ринок продажі нерухомості є на сьогоднішній день досить сповільнений. Існують певні прийоми які можуть допомогти в продажі нерухомості. Одним із таких прийомів є позичка buydown.

Що це таке? Перше бажання яке виникає у продавця, коли його житло знаходиться на ринку досить тривалий час і не продається, це понизити ціну. Продавець думає, що якщо ніхто не хоче купити по такій ціні, можливо хтось купить за меншу ціну.

Існує ще один спосіб, напевно що кращий, як продати ваше житло швидко і за найкращу ціну. Попробуйте запропонувати вашим потенційним покупцям купити для них процент інтересу на один чи два роки. Тобто, ви платите певну суму грошей ( яку саме ми розглянемо дальше ) за позичку покупця і він буде платити рік чи два менший процент інтересу на 1%-2%.

Подивіться як працюють будівельні компанії. Вони також понижують ціну, якщо можуть, але це є останнє, що вони роблять. Перш за все вони стараються розширити ринок своїх покупців, пропонуючи купити для них декілька процентів інтересу на перші рік чи два. Ця техніка не тільки приваблює покупців але і має великий вплив на місячний платіж покупців навіть при такому низькому проценту інтересу, який існує на сьогоднішній день. І для більшості покупців більш важливим є їхній місячний платіж до банку, а ніж ціна житла декілька тисяч менша чи більша.

Buydown позичка працює наступним чином: за певну суму грошей, як правило заплачену продавцем, банк погоджується зменшити процент інтересу позички покупця на термін від одного до трьох років.

Типова buydown позичка, відома як 2-1 buydown, має процент інтересу менший у перший рік на 2% від існуючого ринкового інтересу, у другий рік процент інтересу зростає на 1% але він все ще нижчий на 1% від того, який існував на день заснування позички. Ще через рік процент інтересу знову зростає на 1% і досягає свого оригінального проценту і таким залишається на термін існування позички.

Іншим видом buydown позички є 3-2-1 buydown. В перший рік процент інтересу позички на 3% менший від оригінального, на другий рік він зростає на 1% і на третій рік знову зростає на 1% досягнувши проценту яки існував при заснуванні позички. Існує також комбінація коли процент інтересу зростає кожних 6 місяців.

Щоб побачити як ця позичка працює і чому майже завжди краще використовувати цей прийом а ніж понижувати ціну розглянемо наступний приклад: припустимо що ціна продажу є $165,000. Якщо покупець заплатить 10% ( $15,500 ) першого внеску, то він повинен взяти позичку на $150,000 і при інтересі 6% місячний платіж (інтерес і капітал) буде складати $899. Але, якщо продавець погодиться заплатити вартість 2-1 buydown, процент інтересу позички покупця у перший рік буде 4% і місячний платіж буде складати $716, тобто місячна різниця складає $183 ( $899-$716 ) і відповідно в рік це буде становити $2,196. На наступний рік процент інтересу позички зросте до 5% і місячний платіж буде $805, тобто місячна економія $94 і річна $1,128. На третій рік місячний платіж досягне свого нормального рівня, але за попередні два роки покупець зекономив $3,324.

Ви також можете понизити ціну на дану суму але для покупця це зменшення в ціні тільки на досить малу суму зменшить його місячний платіж. Так, для даного прикладу, зменшення продажної ціни на $3,324 зменшить місячний платіж тільки на $20.

По великому рахунку, зменшення ціни житла на таку суму майже не збільшить кількості потенційних покупців, це не є та сума, яка зробить ваше житло набагато дешевшим від інших. А запропонувавши покупцеві купити для нього декілька процентів інтересу відразу приверне увагу багатьох покупців.

Ефект buydown позички є набагато відчутніший при більших продажних цінах. Так при позичці на $250,000і при 6% інтересу місячний платіж складає $1,499, а при 4% він буде $1,194, різниця $305. При 5% інтересу місячний платіж буде $1,342, загальна економія за два роки складе $5,544. Якщо ж продавець понизить на таку суму продажну ціну, то місячний платіж покупця при 6% інтересу буде складати $1,465, тобто це лише на 33 долара менше від повної продажної ціни ( $250,000 ).

Який із двох варіантів, ви як покупець, би вибрали ?!

Чому ж агенти по нерухомості не пропонують даної технології своїм клієнтам. Існує дві причини:

1. Більшість агентів не знають про це. Вони думають, що цим прийомом користуються тільки будівельні фірми. Насправді ж немає ніякої різниці чи це новий будинок чи перепродаж старого.

2. Більшість агентів взагалі не хочуть мати справи з фінансуванням, вони вважають, що це не їхня робота. Хоча, насправді, це є дуже проста технологія.

Як правило, позичкові установи не вимагають ніяких додаткових платежів за те , щоб продавець заплатив за buydown позичку для покупця.

Продавець не повинен нічого наперед платити. На закритті ( closing ) дана сума буде віднята від суми, яку ви повинні отримати за своє житло.

Дану технологію добре застосовувати коли продаж житла є повільним. Якщо ж житло продається добре, немає ніякого сенсу це робити. Але якщо це відбувається повільно і ваш агент починає переконувати вас у пониженні ціни, запропонуйте йому попробувати використати дану технологію. Понизивши ціну, вас можуть зрозуміти покупці, що ви готові її ще більше понизити, якщо хтось зробить вам пропозицію на покупку. А це вам нічого доброго не зробить.

Потрібна консультація - дзвоніть, буду радий вам допомогти.

Хай Вам щастить, до наступної зустрічі.