Частина 1.

І так  ви зібралися купувати будинок. Якщо у вас немає повної суми, достатньої для покупки, вам необхідно отримати позику. Ця проблема багатогранна, і  її вирішення передбачає аналіз багатьох фінансових показників і методик, що в кінцевому результаті  дозволить знайти найкраще рішення стосовно вашої ексклюзивної фінансової ситуації.

Швидке отримання позики передбачає виконання кількох умов. До них, зокрема, відносяться високий кредитний рейтинг і  правильне співвідношення ваших витрат і доходів. Якщо ці умови дотримані, наступним важливим кроком є оцінка програм фінансування, запропонованих різними фінансовими установами, і вибір оптимального плану.
             Як не раз зазначалося, головним критерієм отримання  найліпших  умов на позику є ваш кредитний рейтинг, який оцінюється так званими кредитними очками чи балами. Числове  значення рейтингу з математичної точки зору - це можливість того, що позичальник сплатить всі позичені гроші кредитору. При підрахунку кредитних очок  враховується багато факторів , у тому числі - як ви протягом певного періоду часу позичали  і виплачували борги, скільки заборгували на сьогоднішній день і як сплачуєте заборгованість, тощо.

Обчислювальний алгоритм розрахунку кредитних очок побудований за принципом "чорного ящика", тобто відомий "вхід" і "вихід", але невідомо, що всередині. Він містить таємну математичну формулу. Запатентований алгоритм є об'єктом авторського права. Сума  кредитних очок перебуває в інтервалі від 450 до 850, проте верхнє значення практично не досяжне. Більше того, за даними Fair Isaac Corporation Inc., досягнення  800 є також нереальним. Якщо бали  становлять 720 і  вище, то  кредитний рейтинг вважається відмінним, і ви без труднощів отримаєте позику під найкращий відсоток. Значення цього критерію для потенційного кредитора і конкретного позичальника   дуже велике. Так, для порівняння, якщо ваші кредитні бали перебувають у діапазоні  620 - 674, то відсоток на кредит буде в середньому на 1.8-2% вище від найкращого існуючого на маркеті на даний момент, а виплати за позику будуть вищими на $225-250 помісячно. Якщо бали, наприклад, становили 500-599, то відповідно відсоток зросте на 3-3.5%, а платежі зростуть на $400-450. І це ще не все. Чим нижчий   кредитний рейтинг, тим  прискіпливіше  і скрупульозніше банки аналізуватимуть вашу ситуацію, і тим важчим і тривалішим буде весь процес. Хто пройшов це, знає, яку кількість різних документів вимагають кредитні установи для отримання довгожданого позитивного результату. Іноді позику не можливо отримати інакше як, на просто грабіжницьких умовах.

На території США існують три кредитних бюро, які збирають і обробляють дані для оцінки кредитоспроможності. Попри певні розбіжності в алгоритмі вичислення кредитних очок і їх отримання базується на загальних критеріях за п'ятьма основними категоріями:

Платоспроможність. (35%). Включає виплати усіх ваших рахунків, наявність боргів і виплат, дані про простроченні платежі. При цьому алгоритм враховує час прострочення, величину боргу  і поточну активність. Істотним(важливим) є відсутність негативних записів в так званих накопичувальних формах (collection form) і банкрутства.

Загальна заборгованість (30%). Тут враховуються борги по всіх рахунках: кількість рахунків з заборгованостями,  яка частка доступної кредитної лінії використовується; наскільки велика сплачена  частка позик за якими відбуваються обов'язкові регулярні платежі (installment loan). Так, наприклад, якщо у  вас відкрита велика кредитна лінія, яка не використана повністю, то ви автоматично включаєтеся в підвищену групу ризику, оскільки можете дуже швидко обрости боргами.                           

Тривалість кредитної історії (15%). Тут враховується як довго існує кредитна лінія, та яким типом кредиту ви володієте.

Отримання додаткових кредитних ліній (10%). Ця категорія враховує кількість нових кредитних ліній і тривалість їх існування. Скільки заявок на відкриття нових рахунків є на даний момент.

Типи використовуваних кредитів (10%). Кредитори оцінюють скільки у вас кредитних ліній, якого вони типу, і як регулярно ви по них платите. Позитивна оцінка свідчить про те, що ви можете  управляти доступними фінансовими ресурсами.

Що ж необхідно зробити, щоб на момент одержання фінансування ваш рейтинг був якнайвищим. Існує безліч рекомендацій як одержати найкращий результат. Наведемо найбільш значущі з них:

Платіть всі отримані рахунки вчасно. Навіть якщо в минулому в вас були прострочені платежі, розпочавши платити вчасно, ви значно підвищите свій рейтинг.

Зменьшіть заборгованість по кредитах. Зниження заборгованості - пряма дорога до додаткових балів. Намагайтеся, щоб сума використання кожної з доступних кредитних ліній не перевищувала 50%.

Обмежте кількість діючих кредитних ліній. Проведіть відповідну селекцію ваших кредиток. Залишіть ті, які необхідні. Ліквідуйте всі кредитні картки з нульовою заборгованістю, оскільки, алгоритм автоматично сприймає це як негативну інформацію.

Не відкривайте багато споживчих кредитних ліній. Щоразу, коли відкривається кредит в якомусь магазині, кількість кредитних очок ніби заморожується. Наявність споживчої кредитної лінії не служить критерієм хорошої платоспроможності, і нова кредитка такого типу лише стримує зростання вашого рейтингу.

Регулярно контролюйте кредитний звіт. Переконайтеся, що застарілі негативні й виплачені борги більше не фігурують.

Не змінюйте часто кредитодавців. Коли тривалість кредитної історії перевищила 3-4 роки, ви починаєте отримувати вигідні пропозиції від різних фінансових організацій на відкриття нових кредитних ліній, на значно кращих умовах ніж вже існуючі. Це і зрозуміло, оскільки попередні отримані, коли у вас не було кредитної історії, і кредитор "здирав" з вас "три шкури". Проте не поспішайте від них відмовлятись, а краще виплачуйте заборгованість помісячно до повного погашення. Також не соромтесь звернутись до свого кредитора з проханням знизити відсотки. Зазвичай, це вирішується дуже легко і зберігши ту ж кредитну лінію, ви отримаєте набагато вигідніші умови. При цьому те, що вашим взаємовідносинам вже декілька років, зіграє вам на руку. Кредитор, знаючи, що ви платоспроможні і дисципліновані, охоче піде вам на поступки. Інакше, будь-яка інша компанія з вигіднішими умовами може "переманити" вас до себе. Алгоритм містить опцію, яка підвищує очки до 15% , коли термін існування лінії,  принаймні, 2 роки. Надалі це підвищення дуже не значне і доля цих карток в ваших руках.

Не намагайтеся закрити невикористовуванні кредитні лінії, що містять заборгованість до їх повного погашення. Будь-яка спроба зробити це, з метою поліпшення кредитного рейтингу, призводить до прямо протилежного результату, різко знижуючи його. По можливості платіть більше мінімального платежу, зазначеного в рахунку. В цьому випадку кредитор позитивно оцінить ваше прагнення до погашення заборгованості, що сприяє отриманню додаткових очок.

Але наявність високого рейтингу є лише однією з умов. Наступною, але не менш важливою умовою, є співвідношення ваших витрат і доходів. Банк має переконатися в тому, що ви платоспроможні.

Платоспроможність вимірюється двома способами:

Перший. Щомісячне співвідношення витрат (враховуючи податки), до доходів (не включаючи витрат по обслуговуванню нерухомості), не має перевищувати 25%.

Другий. Таке ж співвідношення, з урахуванням витрат на нерухомість, не має перевищувати 33%.

 Якщо ж ці співвідношення вище контрольних позначок, але кредитний рейтинг залишається високим, вам, швидше за все, запропонують інші програми фінансування, наприклад, без перевірки доходів.
При цьому банк підвищить відсоток на позичку як компенсацію за підвищенний ризик.

Ще однією умовою є наявність і величина першого внеску. І ось чому. Страхові компанії гарантують повернення лише 80% від вартості житла за умови виникнення так званого "страхового випадку". Тому, якщо початковий внесок становитиме 20%, то кредитор отримає повну компенсацію за надану позику при будь-яких передбачених і непередбачених (форс-мажорних) обставинах.

При цих умовах позика буде отримана безперешкодно, під найкращий відсоток.

Якщо ваші можливості не дозволяють внести 20%, ви зможете внести менше чи навіть не вносити нічого (так звані 0% down чи 80%/20% програми). Проте, як умови кваліфікації знадобиться застрахувати різницю між базовими 20% і вашим внеском (так званий РМІ). Причому, виплати цієї страховки помісячно приблизно становлять 0,66% від суми позики при початковому внеску близько 5%; 0.5% відповідно при 10%, і 0.33% при внеску біля 15%.

У процесі розвитку фінансового ринку та зростання конкуренції всередині нього, кредитодавці почали пропонувати новий вид послуг, так званий "piggyback" mortgage. Він є другим не головним стосовно до вашого житла (junior loan). Якщо перша позика покриває 80% вартості нерухомості і є основною, то друга покриває різницю між вашим внеском і 20%. Оскільки друга (junior loan) має вищий ризик, кредитор зазвичай пропонує її під вищий %, але з виплатою лише відсотків і на обмежений термін.

 Такий варіант вигідний як кредиторам, - вони одержують додатковий прибуток, так і позичальнику, оскільки в більшості випадків це дозволяє знизити суму платежів, і списати витрати на виплату відсотків при оплаті податків. Тому важко переоцінити роль фінансових брокерів в процесі отримання позики для придбання житла. І завжди доцільно провести порівняльний аналіз різних програм фінансування.

Про це ми поговоримо в продовженні цієї публікації наступного тижня, а також  докладніше на безкоштовному семінарі, який відбудеться 26 березня цього року, присвяченому купівлі, продажі і фінансуванню житла (дивіться нижче)

При складанні публікації використовувалися матеріали американській пресі.