Три питання.

Якщо ви вже визначились, яку саме нерухомість ви хочете придбати і з тим, де взяти стартовий капітал для її купівлі, то саме час робити конкретніший вибір. Тому у цій статті і надалі я розповідатиму, як оцінити нерухомість та купити її.

Але перед тим, як робити інвестиції у нерухомість, незалежно від того чи йдеться про сімейний будинок, багатоквартирну будівлю, торговий центр чи комплекс із офісами, слід відповісти на декілька базових питань, які стосуються нерухомості.

Пам'ятайте, купівля нерухомості повинна здійснюватись без будь-яких емоцій, так само як ви купуєте акції чи інші цінні папери. Це тільки бізнес! Тому поставте собі три головні питання:

"Чи є купівля цієї нерухомості найкращим вкладенням моїх грошей?"

"Чи окупиться мені ця нерухомість?"

"Чи зможу я збільшити вартість цієї нерухомості?"

Якщо ви не зможете відповісти хоча б на одне з цих питань, не купляйте даної нерухомості.

Досвідчені інвестори знають, коли скорочувати чи розширювати інвестиційну діяльність і як обрати об'єкт для інвестицій, що окупиться, керуючись тільки одним простим та загальновідомим показником - поточною відсотковою ставкою, яка визначається урядом. Цю ставку можна іншими словами охарактеризувати як "внутрішньо-державний відсоток повернення" (internal rate of return - IRR), що є фінансовою формулою, яке інвестори використовують для визначення практичності певної інвестиції, тобто чи окупиться вона. IRR дає відповідь на питання: "Чи є ця інвестиція кращим використанням моїх грошей, ніж те, як я використовую їх зараз."

З урахуванням взаємовідносин уряду та його кредиторів найкращою інвестицією, яку ви могли б зробити - це давати позички державі. Ви можете бути абсолютно впевненні, що ці позики будуть сплачені вкупі із відсотками вчасно. Тому ви повинні розглядати урядову ставку як певний мінімум для інвестицій (Зараз це 5%, але с кожним роком підвищується). Тобто, якщо ви можете заробити 5% просто позичаючи урядові гроші, то будь-яка інша інвестиція із нижчою ставкою є недоцільною для вас і не компенсуватиме вам ризик.

Звичайно, якщо ви хочете зробити інвестицію без ризику, то купівля державних цінних паперів є найкращим варіантом, хоча великого заробітку вам не слід чекати. Відсотки від державних зобов'язань вищі ніж ті, що виплачують банки за кошти, які ви зберігаєте на своїх рахунках чи від коротко- термінових депозитних сертифікатів; навіть вищі ніж дивіденди, що виплачуються акціонерам, однак нижчі ніж ті, що сплачуються згідно облігацій та позик. На противагу державним зобов'язанням більш прибутковим може бути вкладення коштів у нові компанії, що розвиваються і займаються інноваційними технологіями, але такі інвестиції мають великий ризик. Подібна ситуація була на початку 90-х років минулого століття, коли ті, хто придбав акції Microsoft або Google заробили великі гроші. Але були ті, хто втратили повністю свої інвестиції, купивши акції таких інтернет-компаній, як Pets.com або Webvan.

Що стосується інвестицій у нерухомість, то вони з точки зору співвідношення прибуток-ризик, є найпривабливішими. Тобто, з них можна мати добрий зиск і ризик втрати всіх ваших коштів, якщо щось піде не так, невеликий. Це не є так легко втратити інвестовані кошти у нерухомість, особливо коли таких інвестицій декілька. Однак таке може статись. І якщо інвестор може спокійно заробити своїх 5% на державних цінних паперах, то навіщо купувати нерухомість, доходи з якої, наприклад рентів, не покривають оперативних витрат. Звідси можна наше головне питання перефразувати на "Чи може дана нерухомість заробити для мене більше, ніж державні папери?" Звичайно, ми очікуємо, що може. Однією із привабливіших сторін інвестування у нерухомість є різниця між вартістю будинку і фактичною сумою грошей, яку покупець безпосередньо сплачує зі своєї кишені. Тобто, зазвичай, ми платимо 20% перший внесок, а 80% нам позичає банк.

Така різниця є вигідною для інвесторів. Однак для домовласників така вигода можу бути переоціненою. Спекулянти ринку нерухомості, які часто нав'язують концепцію інвестування в неї, зазвичай, перебільшують значення різниці між вартістю і оплатою за будинок для домовласників. Така різниця дозволяє домовласникам купувати дорожчі будинки, ніж вони можуть собі дозволити, що не є завжди добре.

Запам'ятайте: купівля дому для проживання не є інвестуванням. Тому що відсоток на мортгедж, який ви сплачуєте, поглинає дохід з нерухомості. Порахуйте: якщо ви купуєте будинок за $ 300 тисяч з позикою банку у 95% при 6% на позику і будинок вам дає 5% прибутку щорічно, то ви не заробляєте нічого. Звичайно, якщо вартість нерухомості не зросте на 15-20% на рік! Однак такий ріст не може бути довготривалим.

Однак для розумних інвесторів така різниця є вигідною. Якщо ви маєте нерухомість, яка себе виплачує - це те саме, якщо інші люди покривають ваші оперативні витрати і заборгованість шляхом рентних платежів - тоді така різниця працює на повернення ваших інвестицій.

Інвестування у нерухомість завжди пов'язане з рухом коштів, готівки. Спеціалісти з нерухомості таким рухом коштів вважають гроші, які залишаються після сплати поточних витрат та мортгеджу на прибуткову нерухомість.

Коли ви питаєте про те, чи є інвестування у нерухомість найкращим вкладення ваших грошей, ви також хочете знати, чи спродукує це достатній рух коштів. Ваше завдання, як власника та менеджера прибуткової нерухомості, максимізувати ваші доходи та мінімізувати витрати. Чим з більшою кількістю коштів ви працюватиме, тим більше ви матиме грошей для розширення бізнесу, виплати мортгеджу, збільшення доходу. Якщо ви не впораєтесь із управлінням нерухомістю - ви програєте.

Нижче розміщений аналіз такого руху коштів при купівлі Джоном Смітом 4-квартирного будинку за $400,000. Мортгедж дорівнює $300,000 із 6 відсотками. Рент кожної квартири - $800 на місяць.

Надалі я пояснюватиму значення кожного терміну з таблиці, а поки що подивіться на найвищий рядок і на найнижчий.

Дохід з рентів покриває всі поточні витрати та платежі мортгеджу і, після сплати податків, кладе $5,750 у кишеню власника. Це і є рух коштів.

Скажімо, Джон Сміт хоче купити цей будинок. Він вже знає, що будинок щорічно приносить коштів до оподаткування на суму у $5,000. Але ж це тільки 1.25% на рік! Цей показник є нижчим від державного. Що ж може спонукати Джона купити цей будинок?

Причина - різниця між вартістю і фактично сплаченими коштами, про яку ми вже говорили. Щоб купити будинок вартістю $400,000 Джон витрать тільки $100,000 та позичить решту. Однак 25% вартості будинку "куплять" Джонові 100% нерухомості. І що важливіше, з точки зору інвестування у нерухомість, це "купує" для нього 100% щорічного $5,000-го прибутку. Оскільки Джон купує нерухомість вартістю $400,000 за $100,000 - це робить 1.25% повернення більш привабливим у порівнянні з щорічною ставкою повернення 5%.

Далі ще краще. З часом Джон може підвищити плату за ренти та збільшити вартість будинку. З невеличким зростом плати за рент кошти до оподаткування будуть дорівнювати $8,400 до кінця 5-го року володіння будинком.

Якщо Джон вирішить продати будинок, щоб купити щось більше після 5 років володіння, він може поставити ціну у $550,000. В якості власника будинку він за $100,000 придбав 100% вартості. Але, на відміну від інших власників, Джон не мав витрат, пов'язаних з позичанням коштів та доглядом за нерухомістю: його наймачі зробили це. Звідси, Джон дуже вдало інвестував свої гроші і заробив $90,000 прибутку.

У наступних статтях ми розглянемо інші два питання, відповіді на які повинні визначити доцільність інвестицій у нерухомість.

Потрібна консультація по купівлі/продажі або фінансуванні житла - дзвоніть, буду радий вам допомогти.

Хай Вам щастить, до наступної зустрічі.