Ні для кого не є таємницею, що зараз на ринку нерухомості найкраще почуваються покупці. Вибір квартир, будинків, комерційної нерухомості – надзвичайний, що, передусім, вважається одним з факторів падіння цін. Найцікавішими є тепер розповіді, які поширюються поміж людьми, про те, як за зовсім малі гроші було придбано шикарну квартиру чи будинок. На перший погляд, ніби це цілком імовірно, однак, мало хто говорить про те, що придбання нерухомості за демпінговими цінами має чимало різних нюансів, зокрема, якщо ви купуєте нерухомість за готівку, тобто cash deals.
Саме про “підводні камені” цих угод ми вирішили поспілкуватися із досвідченим адвокатам у галузі купівлі-продажу нерухомості Євгеном Клейном.
Пане Євгене, всі знають, що можна купити нерухомість дуже дешево і, як-то кажуть, без зайвих клопотів? Чи дійсно це так безпроблемно?
І так, і ні. Справді, ціни дуже впали, чимало нерухомості на ринку продається після foreclosure, банки намагаються позбутися квартир і будинків, яких опинилося багато в їхній власності, і тому знижують ціни. Реально зараз можна купити нерухомість, «скинувши» з її ціни 60-70 відсотків! В той же час я б не сказав, що придбання дешевої нерухомості таке вже безпроблемне, принаймні, воно тягне за собою чимало клопотів і ретельну перевірку об’єкта купівлі, що вимагає втручання висококваліфікованого фахівця.
Але розповім за порядком. Чим привабливі foreclosure? Тим, що можна купити справді дешево. Які є недоліки таких угод? Такі квартири, будинки продаються, як то кажуть, as is, без будь-яких гарантій.
На відміну від звичайних контрактів на купівлю, в цих випадках ніхто вам не дає жодних гарантій. На таку нерухомість може не бути зроблено інспекції, на ній можуть “висіти” борги попередніх власників – несплачені податки, “асесменти”, порушення під час будівництва (невідповідність кодам) одним словом – чимало “сюрпризів”. Відповідно, ризик при купівлі такої нерухомості, значний. Для того, щоб його зменшити, необхідно звернутися до адвоката, який має досвід у таких справах. Він зробить ретельну перевірку нерухомості, дізнається, чи має вона якісь “хвости”. До речі, ріелтор цього зробити не може. Адвокат має право навіть зробити запит продавцю (банку), а також встановити певні умови, котрі повинні бути дотримані. Він ще може зробити запит в асоціацію мешканців будинку, коли мова йде про купівлю квартири. Щоб проілюструвати твердження, що “готівкові угоди” бувають проблемними, розповім про випадок – приклад зі своєї практики. Нещодавно одна з моїх клієнток зробила пропозицію (offer) на купівлю квартири. Квартира була чудова, ціна – також. Ріелтор зробив свою роботу, пропозиція була прийнята, а завдаток (earnest money) був внесений (причому, чималий!). Моя клієнтка вважала, що все йде найкращим чином, і призначений буквально через три тижні closing завершить успішну угоду. Всі були задоволені! Однак, коли я зробив запит в асоціацію, виявилося, що в цій організації панує безлад. По-перше, ця асоціація оголосила банкрутство (таке можливо), по-друге, вона мала судову тяганину з асоціацією сусідів, і все це тривало цілий рік! Крім того, коли клієнтка уважніше придивилася до самого мікрорайону і до будинку, де знаходилася її квартира, вона побачила, що практично вся територія і сусідні будинки є запущеними, безгосподарними. При спробі дістатися асоціації мешканців, моя клієнтка не отримала відповіді на жоден телефонний дзвінок. Чим загрожувала така ситуація їй у майбутньому? Передусім, підвищенням зборів (association fee), при цьому special assessment може досягнути і $10 тис. на рік. По-друге, будинок, у якому була квартира моєї клієнтки, негайно потребував ремонту, який і повинна була здійснити асоціація. Однак від неї добитися будь-чого було нереально. Моя клієнтка впала у відчай: на носі – closing, а влізати в цей безлад їй не хотілося. Вона у сльозах – до мене! До слова я її попереджав, що не треба було брати цю квартиру, бо вона є проблемною. А дата closing уже була затверджена. Довелося докласти чимало зусиль для того, щоби вивести мою клієнтку з контракту і отримати завдаток (earnest money) назад. Щиро кажучи, тільки завдяки моєму великому досвіду у подібних справах вдалося «врятувати» гроші клієнтки.
Була інша ситуація: клієнтка на самому closing, довідалася, що асоціація заборонила здавати квартиру в рент. Для неї це був неприємний сюрприз, оскільки вона мала намір придбати цю нерухомість, як інвестицію, а не для власного проживання. Але навіть мені вона цього не сказала! Знадобилося вже не тільки моє професійне мистецтво, але й суто людський шарм, щоб «розчулити» адвоката, продавця і відкликати контракт. Як не дивно, але це спрацювало, хоча і коштувало чималих зусиль! Їй навіть повернули її “earnest money”.
Обидві покупки були за готівку, cash deals, при яких немає умов, які повинні бути дотримані. Описані два випадки – це типові ситуації, в які ви можете потрапити. І в обох ситуаціях, наголошую, був великий ризик втратити свій завдаток, оскільки в поспіху клієнти не вникали в усі деталі угоди, не мали повної інформації про нерухомість! Який урок з цього варто б узяти? Будьте послідовні у своїх діях. Не чиніть за принципом – “стріляй, заряджай, цілься”! Все повинно бути абсолютно навпаки!
А яка різниця в тому, хто є продавець – людина чи банк, адже продавець, хто б він не був, залишається продавцем?
Слід розуміти специфіку таких угод. Одна справа, коли продавець – конкретна людина, інша – коли продавцем є банк.
Я завжди кажу своїм клієнтам: “Банк – це не людина, це організація!”. І ви розмовляєте не з конкретною людиною, яка зацікавлена у продажу своєї нерухомості, а з клерком, який отримує зарплатню і продає чужу нерухомість. За нашою логікою, банк хоче позбутися накопиченої нерухомості за будь-яку ціну, тобто, як то кажуть, краще отримати синицю в руках, ніж журавля у небі. Тому більшість покупців вважають, що, пропонуючи готівку при купівлі нерухомості, можна отримати ще більшу знижку. А на думку клерка, в нього буде значно більше неприємностей з керівництвом, якщо він продасть нерухомість за нижчу ціну, ніж йому було дозволено, чи якщо він просто відзвітує, що оборудка не склалася. Продає ж він не своє і не свої гроші втрачає, а інвесторів!
Тому і рішення приймаються там за тільки їм зрозумілою логікою. Скажімо, покупець думає, що банку дуже вигідно продати якнайшвидше, тому cash deals мають відбутися швидко і без зайвих клопотів. Це зовсім не так. Отримати схвалення банку на продаж деколи не так вже й просто. Наприклад, банк може вимагати додаткових гарантій – наявності всієї суми грошей на рахунку для купівлі, другого підпису жінки чи чоловіка. Тобто, додатково перестраховуються. І ніхто не дасть стовідсоткової гарантії того, що банк прийме пропозицію покупця (offer).
Хочу сказати, що я розповів лише кілька аспектів даного виду справ. Ситуації при купівлі нерухомості виникають різноманітні, які охопити в одній статті неможливо. Належить розуміти, що ринок зараз у такому стані, до якого навіть банки не були готові. Немає розробленої єдиної процедури, списку документації, які будуть вимагатися при купівлі. Немає досвідчених фахівців у таких справах. Тому кожна така покупка – це окрема історія. І саме з цих історій і формується мій професійний досвід. Кожного разу я проходжу зі своїм клієнтом цей шлях. І кожен раз повторюю:
Купівлю нерухомості сьогодні можна порівняти з полюванням – за азартом, спритністю, осмисленістю дій. Але...
ЗАРЯДЖАЙ, ПРИЦІЛЮЙСЯ, СТРІЛЯЙ, а не навпаки!
5440 N. Cumberland Ave., Suite 150
Chicago, IL 60656
Tel.: 773-714-1648