Після того, як ви вибрали агента, з яким відчуваєте себе впевнено і готові доручити йому або їй продаж свого житла, наступним кроком буде обговорення комісійних агенту та умов контракту.

Обговорення контракту

В залежності від стану ринку та умов агенції, з якою ви зібрались підписати договір, і навіть від району, в якому знаходиться ваша нерухомість, процент комісійних може коливатись від 4% до 10%.

Як ви бачите, тут є достатньо місця для торгування, і я хочу поділитися з вами деякими важливими фактами, які допоможуть вам успішно понизити комісійні.

Агент може погодитися понизити комісійні, якщо:

-Якщо це ринок продавців ( кількість покупців переважає кількість запропонованого житла на продаж), ваш дім в гарному стані, і його розташування надзвичайно популярне і бажане. У цьому випадку обов'язково торгуйтесь.

-Ваш агент має покупця на ваше житло ще перед тим, як ви виставите житло на продаж. У цьому випадку агент не ділить свої комісійні з іншим агентом, і зберігає час і гроші на покази, рекламу і Open Houses.

-Ваше житло продається в перший же тиждень, знову ж таки зберігаючи для агента час і гроші.

-Агент представляє інтереси ваші і покупця (працюючи як «подвійний агент»). В цьому випадку комісійні не діляться з агентом покупця (зазвичай, це як мінімум половина від комісійних агента продавця).

-Ви виконуєте деякі послуги, які звичайно повинен робити агент, наприклад, самі займаєтеся рекламою, самі показуєте житло і т.д.

-Ви знаєте потенційних покупців ще перед тим , як виставите дім на продаж. Включіть імена можливих покупців в контракт, зазначаючи, що ви не будете платити комісійних, якщо ці люди придбають ваше житло. Ваш агент також може знайти інших покупців за вищу ціну, і тоді понизити свої комісійні, що є добре для обох сторін.

-Покупці зацікавилися вашою нерухомістю, але вони не можуть або не хочуть погодитися на ціні. В цьому випадку скористуйтеся моєю порадою - поцікавитеся у вашого агента і агента покупця, чи вони можуть запропонувати частину своїх комісійних, щоб завершити продаж. Очікуйте заперечення, але це також можливий підхід.

Вищі комісійні

В деяких випадках ви можете навіть виграти, якщо запропонуєте більші комісійні або бонус - наприклад, якщо ви хочете швидко продати або житло в поганому стані. Якщо агент має досвід і відзначається швидкими продажами - це може бути вдалий інвестмент.

Якщо ви продаєте під час «buyers market», тобто коли кількість житла на ринку значно перевищує кількість покупців, ви можете запропонувати бонус в додаток до комісійних. Їх вдячність може вплинути на те, чий дім швидше продасться - ваш чи вашого сусіда, тому що агент покупця буде бачити, що з вашої нерухомості він заробить більше, ніж із сусідової, і до вас приведе своїх клієнтів.

Обговорення умов

Оплата на closing. Якщо агент виконує свої зобов'язання відповідно до того, як зазначено в контракті і приведе вам покупця, який «готовий, бажає і може» купити за повну ціну і на ваших умовах, ви повинні заплатити комісійні агенту, навіть якщо ви відмовите цьому покупцю. Щоб вам не довелося платити подвійні комісійні - другі, у випадку продажу, попросіть викреслити з контракту таку умову. Переконайтеся, що в контракті зазначено, що послуги агента будуть оплачені тільки при завершенні продажу на closing. Це захистить вас також, якщо покупець відмовиться від покупки.

Продаж до «попередніх покупців». Якщо ваш дім не продається в період, зазначений контрактом, але ви пізніше все ж таки продаєте дім покупцям, які прийшли до вас через вашого агента, ви, за умовами стандартного контракту, будете змушені оплатити агенту повні комісійні.

Існує так званий «захисний період», від 60 - 180 днів після виходу контракту з дії. Вимагайте, щоб цей період був не більше 90 днів.

Коли ви вибираєте нову компанію або агента. Якщо ваш контракт вже вийшов з дії, ви маєте право вибрати іншу компанію або агента. Якщо ж ви пізніше продасте ваш дім людям, які прийшли до вас через першого агента, не виключено, що ви будете змушені оплатити комісійні двом агентам, якщо у вас немає додаткового захисного пункту, записаного в контракті.

Відмова від контракту. Вимагайте право відмови від контракту. Ви можете запропонувати 2-тижневе повідомлення про припинення контракту з будь-якої причини. Якщо ж ваш агент грубо порушив правила (збрехав, вкрав і т.д.), ви маєте право відмовитися від контракту негайно ( так звана умова «terminating for cause»). В останньому випадку ви не будете змушені платити ніяких комісійних, але можете подати скаргу на агента до його агенції, до арбітражу або навіть у так званий Bank and Office of Real Estate.

Додаткові поради

Розпочинайте з самого початку. Під час вашої першої телефонної розмови, запитайте агента, які комісійні він чи вона бере і чи сума комісійних може бути обговорена або змінена за деяких умов.

Запишіть усі ваші умови. Включіть усі зміни і умови в контракт, з якими ви і ваш агент погодилися.

Попросіть вашого агента пояснити будь-які незрозумілі для вас умови перед підписанням контракту. Якщо пояснення агента звучать набагато простіше і сприйнятливіше, викресліть незрозумілі фрази в контракті і перепишіть так, як це вам пояснив агент. Якщо ви все одно відчуваєте, що для вас залишилося багато незрозумілого, порадьтеся з адвокатом, який займається справами нерухомості.

Почувайте себе впевнено. Ваше завдання - одержати найкращу для вас угоду.

Торгуйтесь, але майте міру. Добрий агент буде совісно працювати на вас.

Світлана Кордонська

SKY Realty Group, Чікаго

847-561-4285