rss
05/23/2024
EN   UA

Молодiжне Перехрестя (Тисність на обкладинку)

#370

Ваша точка зору

Чого, на Вашу думку, найбільше бракує Україні для перемоги?
Грошей
Зброї
Ядерної зброї
Міжнародної підтримки
Совісті найвищого керівництва
Ваш варіант відповіді
Поради фахівців \ FORECLOSURE: ПОРАДИ АДВОКАТА

У попередніх номера газети (№6-8)
ми розглянули можливості, які має власник житла, який перестав сплачувати позику, але має намір зберегти житло шляхом поновлення позики або зміни її умов. Перш ніж перейти до розгляду можливостей, що має власник, який не має наміру залишати собі житло, ми детальніше зупинимося на loan modification.

Судячи із кількості дзвінків із запитаннями, які ми отримали після попередньої публікації, тема loan modification хвилює багатьох. Більшість людей, які до нас дзвонили, уже звернулися до свого банку з проханням про loan modification. Оскільки переважна більшість людей користується послугами посередників, далеко не кожен має чітку уяву про те, як банки розглядають їх прохання про loan modification, і чим вони керуються, коли приймають рішення про надання loan modification.

Нагадаю, що loan modification (дослівно, "модифікація позики") - це термін, який означає зміну банком умов Вашої позики, в основному кредитної ставки та терміну сплати позики. В таких випадках банк зменшує процент позики або розтягує суму боргу на більший термін, найчастіше - з 30 до 40 років. Дуже часто нас запитують: навіщо банки погоджуються робити loan modification замість того, щоб просто відібрати житло? Коротка відповідь: якщо банк погоджується на loan modification, значить, це йому економічно вигідно.

Якщо банк понизить відсоток, негативним для банку наслідком буде отримання меншого прибутку з позики, ніж той, на який банк розраховував, коли видав позику. Зрозуміло, що якщо банк відмовиться знизити відсоток, то не дістане й такого прибутку. Натомість банк витратить близько року часу, протягом якого триватиме судовий процес foreclosure, під час якого банк, звичайно, не отримуватиме жодних платежів від боржника. Крім того, банк повинен буде оплачувати витрати на адвокатів та судові збори, а також податки на нерухомість і вартість страхування житла, які люди часто перестають платити після початку foreclosure. Крім того, навіть після того, як банк дістане після закінчення судового процесу право власності на житло, він повинен буде його продати, адже банкові потрібні гроші, а не нерухомість. В районах, де foreclosure відбуваються масово і де пропозиція значно перевищує попит, на продаж житла може піти багато часу. Крім того, банкові потрібно буде оплатити послуги брокера, який знайде покупця, і адвокатів, які оформлять продаж. Інколи сума, отримана банком за продаж житла, складає лише 30-40% від суми позики.

Отже, в багатьох випадках банкові вигідніше погодитися на loan modification, тобто змінити умови позики, ніж розпочинати процес foreclosure.

Проте банк приймає рішення про зміну умов позики лише після того, як проведе фінансовий аналіз Вашої позики і Вашого поточного фінансового стану. По-перше, банк підраховує, чи зможете Ви сплачувати позику, якщо понизити її процент і розтягнути термін її сплати. Це робиться на основі інформації про Ваші доходи і видатки, яку Ви повинні подати до банку разом з проханням про loan modification. Якщо Ваші щомісячні витрати суттєво перевищують Ваш дохід, і якщо банк підрахує, що навіть із зменшеним відсотком Вам не вистачить грошей, щоб оплачувати всі щомісячні витрати (кредитні картки, податки на житло, харчування, бензин і т.д.), у loan modification Вам відмовлять. В такому випадку банкові немає сенсу відкладати foreclosure, адже з кожним днем сума збитків банку зростатиме. Тому житло, яке було заставою, під яку надавалася позика, банк відбере в судовому порядку і продасть з аукціону, щоб зменшити свої збитки за рахунок отриманої суми.

Якщо Ваш дохід суттєво перевищує видатки, у loan modification також можуть відмовити, оскільки Ви спроможні сплачувати позику на житло в повному обсязі, тобто на умовах, на які Ви погодилися під час купівлі житла. Відповідно, у Вас немає підстав просити банк про покращення умов позики. Пам'ятайте, що loan modification - це вимушена міра, на яку йде банк, щоб зменшити свої збитки.

Щоб проаналізувати співвідношення Ваших доходів і витрат, банки вимагають детальну фінансову інформацію. Як правило, спочатку Ви повинні заповнити банківську форму, у якій наведено перелік усіх можливих джерел доходу (зарплата, прибуток від оренди нерухомості і т.д.) і типів видатків. Потрібно дуже уважно віднестися до заповнення фінансової форми, оскільки банк порівнюватиме інформацію, яку Ви в ній вказали, з іншими документами. Перш за все, банки перевіряють кредитну історію, щоб переконатися, що Ви подали повну інформацію про всі свої кредити і позики. Навіть невелика за розміром позика, за яку Ви сплачуєте кілька сотень доларів щомісяця, може змінити необхідне співвідношення між Вашим доходом і витратами, і банк відмовить у loаn modification. Крім того, банки вимагають підтвердження про джерела доходу у формі чеків від роботодавця, контрактів на оренду і т.п. Інформацію про розмір Вашого щомісячного доходу банк співставлятиме з інформацією про Ваші банківські рахунки. При зверненні за отриманням loan modification банки вимагають копії кількох останніх банківських стейтментів, щоб перевірити, чи дійсно на Ваш рахунок було зроблено внески на ту суму, яку Ви вказали у фінансових формах в якості щомісячного доходу.

Отже, щоб запропонувати Вам loan modification, банк повинен переконатися, що Ви будете спроможні сплачувати щомісячні платежі, якщо Вам знизити процент позики. У випадках, якщо Ваші витрати значно перевищують дохід, у loan modification буде відмовлено, і банк почне чи продовжить процес foreclosure.

Олександр Демченко

Попередження: інформаційні статті мають загальний характер і не можуть замінити юридичну консультацію. Для отримання консультації в індивідуальній справі телефонуйте до офісу Demchenko & Kashuba за тел. (773) 360-8803.

Далі буде.

FORECLOSURE: ПОРАДИ АДВОКАТА

ПОРАДИ АДВОКАТА: SHORT SALE

 

Реклама

© 2006-2011 "Час i Подiї". All Rights Reserved | Chicago Web Design - Dropshipping suppliers