Більшість питань, які нам ставлять, є однаковими: що робити з будинком чи кондомініумом, якщо нема можливості сплачувати позику; чи можу я зробити loan modification; як взнати, чи банк вже подав до суду на foreclosure; скільки я зможу прожити в будинку, перш ніж мене виселять; чи буде банк подавати на мене до суду після того, як відбере житло; чи варто мені робити банкрутство; чи зупиниться foreclosure, якщо я почну робити банкрутство?

На жаль, більшість наших співвітчизників знайомі з процедурою роботи банків з несплаченими позиками та втратою нерухомості лише з розповідей знайомих, які зіткнулися з такими проблемами. Проблема полягає в тому, що така інформація часто буває неповною або й помилковою. Щоб дати відповідь на подібні питання, ми починаємо серію статей, які, на нашу думку, дозволять представникам української громади краще зрозуміти, що їм варто робити в подібних ситуаціях.

Отже, почнемо з самого початку: що таке моргедж (mortgage)? Це - іпотечний кредит, тобто позика, видана під заставу нерухомості. Під час придбання нерухомості кожен з нас підписує два основні документи - договір позики і договір застави. В договорі позики обумовлюється сума позики, проценти позики і строки повернення кредиту. В договорі застави вказується, що нерухомість, під яку видається кредит, перебуватиме у заставі банку до того часу, доки позика не буде сплаченою. Відповідно, після придбання житла ви стаєте його власником, але житло перебуватиме у заставі до того часу, доки ви не сплатите позику повністю або її не перефінансуєте. При перефінансуванні перший банк відпускає житло із застави, але воно потрапляє під заставу банку, який перефінансував житло, тобто дав нову позику під новий договір кредитування і застави.

Очевидно, що у випадку, коли ви перестаєте сплачувати позику, банк починає процес повернення і продажу застави, тобто вашого житла, під яке він видав вам позику. Судовий процес повернення нерухомості, яка перебувала у заставі, називається "foreclosure".

Перейдемо до одного із тих запитань, які нам ставлять найчастіше: скільки часу проходить від моменту, коли людина перестає платити, і до моменту, коли банк відбирає житло, відтак людині потрібно виїхати з приміщення?

Через деякий час після першого пропущеного місячного платежу до вас починають дзвонити і писати з відділу по збору заборгованості (collection department) банку. Якщо ви не робите жодних дій для збереження житла, в середньому через 3-6 місяців після першого пропущеного платежу банк передає справу до своїх адвокатів, які присилають вам попередження, що справа готується до подання до суду. Приблизно протягом місяця адвокати подають справу на foreclosure до суду за місцем знаходження житла, тобто, якщо ви проживаєте в Чикаго, але також маєте будинок в Round Lake, справа буде проходити в суді Lake County, а не Cook County. Крім вас, адвокати банку включають до справи і ті банки, які мали другі моргеджі або кредитні лінії, відкриті під заставу вашого житла. Оскільки ці банки так само мають певні права на ваше житло, суд визначить, в якій послідовності банки поділять гроші, виручені після продажу вашого житла.

Протягом 30-60 днів після подання справи до суду боржнику вручають повістку, в якій повідомляється про початок справи по foreclosure. Нас часто питають, чи банк може відібрати житло, якщо людина ухиляється від отримання повістки. На жаль, це не допоможе. Якщо шериф не може знайти боржника, закон дозволяє продовжувати судову справу після публікації оголошення про справу в місцевій газеті. Тому, якщо вас не можуть знайти, щоб вручити повістку, банк публікує оголошення в газеті, і справа продовжується.

На судовому засіданні адвокати банку доводять, що боржник порушив договір позики, і просять суддю дозволити продаж застави, тобто вашого житла, під яке була видана позика. Якщо ви або ваш адвокат не втрутиться у справу, суддя дозволить продати ваше житло на аукціоні. З моменту подання справи до суду і до моменту продажу житла на аукціоні проходить в середньому від 9 до 11 місяців. Протягом цього терміну ваш адвокат повинен пробувати домовитися з банком про loan modification, short sale чи включитися у судову справу, що сповільнює судовий процес.

Після того, як банк продає житло на аукціоні, суддя повинен затвердити результати продажу. Протягом 30 днів від моменту затвердження суддею продажу житла колишній власник повинен його залишити. В протилежному випадку новий власник (найчастіше - банк) має право звернутися до шерифа з поданням про примусове виселення колишнього власника.

В наступних номерах газети ми розповімо про те, які варіанти є у власника житла, який припиняє платити за позику.