У нашій найбагатшій у світі країні жити тільки на пенсію і ні в чому себе не обмежувати не можна. Знаючи це, ми, американці, сподіваємося тільки на себе. Наше щасливе пенсійне завтра – це результат наших зусиль вчора та сьогодні. Нам у цьому допомагають наші накопичення і доходи від бізнесів, у яких ми продовжуємо брати участь.

Одним із таких «пенсійних» бізнесів є здавання нерухомості у ренту. Тобто, йдеться про заробіток landlord’a.

Традиційно дохід від ренти передбачає володіння багатоквартирним будинком, кількома будинками або квартирами: 10 і більше одиниць нерухомості. Ця кількість зменшує ризик «простоювання», коли не всі квартири або будинки є зданими у ренту.

Ця практика була скоригована у 90-х, коли прибуток формувався не від ренти, а через швидке зростання ціни на нерухомість.

Така ситуація дозволяла отримувати прибуток навіть при наявності лише однієї одиниці нерухомості. Робота йшла за такою схемою: купувалася одиниця нерухомості для здавання у ренту. Рента оплачувала всі витрати. Нерухомість росла у ціні, і через 3-5 років продавалася зі суттєвим прибутком. Більшість «новачків» вважали, що це і є інвестування у «ренту», хоча в реальності прибуток формувався за рахунок спекулятивного зростання ціни нерухомості. Але це все – у минулому. Ринок, пройшовши кризовий цикл, відновлюється, повертаючи нерухомості загублену ринкову вартість. Услід за зростанням попиту на нерухомість для проживання починає «оживати» ринок нерухомості «під ренту».

Фото: Unsplash

Головна відмінність сьогоднішнього ринку нерухомості від ринку 90-х – це повернення до регулярного темпу зростання ринкової вартості нерухомості. Ринок нерухомості – вторинний, оскільки залежить від рівня зайнятості та зростання цін на будівельні матеріали, обладнання і послуг, зокрема, вартості оплати будівельних робіт. І тому не може рости сам собою. Історично це зростання визначається відсотком інфляції і перебуває у межах 3-5%. Таким чином, вкладення у «ренту», коли об’єктом ренти є тільки одна одиниця нерухомості, є і ризикованим, і малоефективним.

Приклад № 1

Квартира, куплена у 1995-му за $100K, була продана через 3 роки за $150K із прибутком понад 15%, без витрат, за рахунок ренти. Сьогодні така ситуація – нереальна або забере багато років, що важко планувати. Крім того, у нас немає гарантії, що прибуток від ренти покриє наші витрати. І, нарешті, ризик «простоювання». Все разом робить цей вид рентування низькорентабельним, якщо не сказати збитковим.

Приклад № 2

Здана в оренду нерухомість має Mortgage $250K, податки на землю – $8K і плату асоціації $3K на рік. Разом наші затрати – $11K на рік, а дохід від ренти – $18K на рік. Тепер розглянемо можливий ризик від «простоювання». Я навмисно опускаю можливі аварійні витрати, пов’язані з ремонтом та обслуговуванням. Якщо «простоювання» склало лише 6 місяців, втрачено $9K. Так ось, щоб тільки компенсувати ці втрати, треба буде 14-15 місяців. Усе, разом узяте, робить такий бізнес досить сумнівним. Чи є вихід? Він, звісна річ, є: треба повернутися до багаторічної практики багатоквартирної ренти. Цей підхід себе виправдав. Фінансування цих проектів – досить ліберальне й не накладає на вас обмеження через особистий низький дохід. Фінансування визначається історією прибутковості ренти даної будівлі.

Якщо ж ви купуєте 2-3-4-кварний будинок, то його фінансування базується на правилах отримання регулярної Mortgage.

Для власників нерухомості є програми фінансування «без перевірки доходу»...

Успіху, друзі. Готовий допомогти вам у реалізації даного пенсійного проекту.

Телефонуйте мені
за додатковою інформацією:

847-520-7030

e-mail: [email protected]

www.drfgroup.net

З повагою – Йосип Розенберг