У нашій найбагатшій у світі країні жити тільки на пенсію і ні в чому себе не обмежувати не можна. Знаючи це, ми, американці, сподіваємося тільки на себе. Наше щасливе пенсійне завтра - це результат наших зусиль вчора і сьогодні. Нам у цьому допомагають наші накопичення і доходи від бізнесів, у яких ми продовжуємо брати участь.

Одним з таких «пенсійних» бізнесів є здавання нерухомості у ренту. Тобто, йдеться про заробіток landlord'a.

Традиційно дохід від ренти передбачає володіння багатоквартирним будинком, кількома будинками або квартирами: 10 і більше одиниць нерухомості. Ця кількість зменшує ризик «простоювання», коли не всі квартири або будинки є зданими у ренту.

Ця практика була скоригована у 90-х, коли прибуток формувався не від ренти, а через швидке зростання ціни на нерухомість.

Така ситуація дозволяла отримувати прибуток навіть при наявності лише однієї одиниці нерухомості. Робота йшла за такою схемою: купувалася одиниця нерухомості для здавання у ренту. Рента оплачувала всі витрати. Нерухомість росла у ціні, і через 3-5 років продавалася зі суттєвим прибутком. Більшість «новачків» вважали, що це і є інвестування у «ренту», хоча в реальності прибуток формувався за рахунок спекулятивного зростання нерухомості. Але це все - у минулому. Ринок, пройшовши кризовий цикл, відновлюється, повертаючи нерухомості загублену ринкову вартість. Услід за зростанням попиту на нерухомість для проживання починає «оживати» ринок нерухомості «під ренту».

Головна відмінність сьогоднішнього ринку нерухомості від ринку 90-х - це повернення до регулярного темпу зростання ринкової вартості нерухомості. Ринок нерухомості - вторинний, оскільки залежить від рівня зайнятості і зростання цін на будівельні матеріали, обладнання і послуг, зокрема, вартості оплати будівельних робіт. І тому не може рости сам собою. Історично це зростання визначається відсотком інфляції і перебуває у межах 3-5%. Таким чином, вкладення у «ренту», коли об'єктом ренти є тільки одна одиниця нерухомості, є і ризикованим, і малоефективним.

Приклад № 1

Квартира, куплена у 1995-му за $100K, була продана через 3 роки за $150K із прибутком понад 15%, без витрат, за рахунок ренти. Сьогодні така ситуація - нереальна або забере багато років, що важко планувати. Крім того, у нас немає гарантії, що прибуток від ренти покриє наші витрати. І, нарешті, ризик «простоювання». Все разом робить цей вид рентування низькорентабельним, якщо не сказати збитковим.

Приклад № 2

Здана в оренду нерухомість має Mort­gage $250K, податки на землю - $8K і плату асоціації $3K на рік. Разом наші затрати - $11K на рік, а дохід від ренти - $18K на рік. Тепер розглянемо можливий ризик від «простоювання». Я навмисно опускаю можливі аварійні витрати, пов'язані з ремонтом і обслуговуванням. Якщо «простоювання» склало лише 6 місяців, втрачено $9K. Так ось, щоб тільки компенсувати ці втрати, треба буде 14-15 місяців. Усе, разом узяте, робить такий бізнес досить сумнівним. Чи є вихід? Він, звісна річ, є: треба повернутися до багаторічної практики багатоквартирної ренти. Цей підхід себе виправдав. Фінансування цих проектів - досить ліберальне і не накладає на вас обмеження через особистий низький дохід. Фінансування визначається історією прибутковості ренти даної будівлі.

Якщо ж ви купуєте 2-3-4-кварний будинок, то його фінансування базується на правилах отримання регулярної Mortgage.

Для власників нерухомості є програми фінансування «без перевірки доходу»...

Успіху, друзі. Готовий допомогти вам у реалізації даного пенсійного проекту.

Телефонуйте мені за додатковою інформацією: 847-520-7030.

e-mail: [email protected]

www.drfgroup.net

З повагою - Йосип Розенберг