Жити без боргів – природне бажання кожного. Але це справедливо лише в тому випадку, якщо це рішення відповідає вашим планам.

Будемо виходити з того, що прийнято рішення виплачувати Mortgage (M)! Насамперед, треба визначити, до якого терміну М має бути виплачений і скільки залишилося років до переходу на пенсійний бюджет. Давайте уявимо, що наш М становить $200K, і у нас є 10 років до виходу на пенсію. Отже, тільки виплата М становитиме на рік приблизно $30K з урахуванням витрат на податки і страхування. Якщо ваш бюджет дану калькуляцію може собі дозволити, на цьому можна зупинитися і лише строго дотримуватися обраного розкладу платежів. 10 років – це великий термін, і можливі зміни плану, але він вам явно під силу. Просто треба бути акуратними і послідовними. Я навмисно не ускладнював цю якісну оцінку витратами на відсотки (при бажанні кожен може отримати Schedule of mortgage amortization у своєму банку або у мене). У результаті, план виплати М до певного терміну припускає якщо не повну його виплату, то значне зниження М до рівня у кілька тисяч, з виплатою яких впорається будь-який бюджет.
Для тих, хто нещодавно придбав нерухомість, перше завдання – це досягти 80% LTV (loan to value), тобто, мати в будинку 20% власності. Ідеальний варіант – зробити перший внесок у розмірі 20%. Але якщо такої можливості немає або вона не доцільна, то досягти 80% LTV можна і такими способами як сезонна переоцінка будинку, переоцінка за рахунок ремонту або додатковий платіж: pre-pay.
При досягненні рівня 20% власності у нас з’являються дві можливості роботи з нашим М. Ми можемо робити pre-pay у стандартний М або в HELOC. У кожного з цих напрямків є свої плюси, але рівень свободи доступу до власності та контролю над обов’язковим платежем у HELOC принципово більший. Практика показує, що ця свобода дозволяє виплачувати М у випадку з HELOC трохи швидше.
Для прикладу, порівняємо якісно темп виплати М або HELOC з урахуванням тієї свободи, яка для даного продукту допустима, терміни повної виплати М, виходячи з умови однакового місячного платежу:
A. M. $200K; 4% APR; місячний платіж – $954.83. Виплата в рік 3,552.04
B. HELOC. $100K*); 4% APR; місячний платіж – $333.33.
При платежі за варіантом А: $954.83. Виплата в рік – 7,458.00
*) $100K – тимчасовий pre-pay за рахунок резервів бюджету
C. HELOC. $50K**); 4% APR; місячний платіж – $167.67.
При платежі за варіантом А: $ 954.83 Виплата в рік – 9,446.00
**) $150K – тимчасовий pre-pay за рахунок резервів бюджету.
У результаті при одному і тому ж платежі на суму $954.83:
• Варіант «А» – виплатити М за 30 років,
• Варіант «В» – виплатити М менше, ніж за 15 років,
• Варіант «С» – виплатити М менше, ніж за 10 років.

Успіхів, любі друзі.